باحثه جزائريه تفك شفرة اهرامت الجيزه

اكتشفت الدكتورة آسيا بن نوار عبد الدايم، الطبيبة المنحدرة من قسنطينة بعد عامين من الجهد سر تقنية بناء الأهرامات، حيث تحصلت على براءة الاختراع من طرف المعهد الوطني للملكية الصناعية، كما اعترفت بها أيضا المنظمة العالمية لملكية الاختراع، وفقا لصحيفة "الفجر" الجزائرية.ويسجل اعتراف هاتين الهيئتين بهذا الاكتشاف الذي كان إلى غاية الوقت الحالي يستقبل بكثير من الشك والريبة، مرحلة حاسمة للاعتراف بالتقنية التي وضعتها.وجاء هذا الاعتراف من المعهد الوطني للملكية الصناعية الذي دعاها إلى تسلم براءة اختراعها الذي تم تسجيله تحت رقم 5955، بعدما كانت قد قدمت المشروع إلى هيئات دولية معنية وفق ما يقتضيه التشريع المعمول به، وذلك بعدما تمكنت الدكتورة من الإجابة على جميع الأسئلة التي ظلت عالقة إلى حد الآن، وفشل الكثيرون في إيجاب أجوبة على الاستفسارات المطروحة بشأن التقنيات التي استعملها الفراعنة في بناء الأهرامات التي ضلت صامدة لآلاف السنين، على الرغم من تعدد بحوث المؤسسات في هذا المجال من طرف عدة باحثين دوليين ينتمون لبلدان مختلفة.وأكدت الدكتورة بن نوار عبد الدايم بأنها أجابت على سؤال عن كيفية تمكن بناة الأهرامات من رسم مربعات بشكل متقن على الأرض بدون "أسطرلاب" وهي آلة لرصد النجوم وقياس أبعادها، وبدون وضع شريط كما أجابت أيضا عن "سر" التوجيه المثالي نحو شمال الهرم "كوبس"، والذي يعد اصطفافه أكثر دقة مقارنة بغرينيتش بيلدين ببريطانيا العظمى.وتسمح التقنية التي سلطت عليها الضوء الدكتورة آسيا بن نوار عبد الدايم، على حد قولها، ليس فقط ببناء أهرامات ذات قواعد مربعة، ولكن أيضا بقواعد ذات أشكال مختلفة.وتبقى الأمنية الغالية في الوقت الحالي لهذه المبتكرة أن تتبنى الدولة الجزائرية تقنيتها لتتمكن الجزائر من الاستفادة قبل غيرها من باقي الدول من ثمرة هذا الاكتشاف الذي تطلب منها جهدا فاق 20 سنة من العمل والأبحاث.وتتمنى الدكتورة آسيا بن نوار عبد الدايم المقتنعة تماما بقيمة اكتشافها المتمثل في معرفة سر بناء الأهرامات، في تجسيد هذه التقنية في بناء مسجد بشكل هرمي بإمكانه تحدي عوامل الزمن على غرار أهرامات الفراعنة.

تابع القراءة Résuméabuiyad

باحثة جزائرية تتمنى بناء مسجد على غرار الأهرامات

كشفت باحثة جزائرية عن رغبتها فى بناء مسجد يقاوم الزمن، ويتحدى الدهر، مثلما فعلت الأهرامات.وقالت آسيا بن نوار عبد الدايم، إنها ترغب فى أن يتم بناء المساجد بشكل هرمى، لكى يتحدى عوامل الزمن مثلما تفعل الأهرامات. ونقلت صحيفة الفجر الجزائرية عن الباحثة تصريحاتها التى جاء فيها أن المصريين بنوا الأهرامات بقواعد مختلفة الشكل، وليست مربعة فقط، بعد أن اكتشفت أن بناة الأهرامات قاموا برسم مربعات على الأرض بدون آلة لرصد النجوم، وقياس أبعادها أثناء عمليات البناء.

تابع القراءة Résuméabuiyad

قضت نجمة هوليود العالمية ديمى مور وزوجها أشتون كوتشر عطلة رومانسية فى مصر

قضت نجمة هوليود العالمية ديمى مور وزوجها أشتون كوتشر عطلة رومانسية فى مصر قبل أن تستعد للاحتفال بالكرسماس. وأشارت تقارير إعلامية أمريكية وبريطانية إلى أن هذه العطلة لا تعد إجازة خالصة بدون عمل، فقد وجهت إلى الزوجين دعوة للقدوم إلى مصر للمشاركة فى حدث خيرى، وهو مؤتمر مكافحة الاتجار بالبشر، والذى عقد فى مدينة الأقصر.ونشرت مور على صفحة "تويتر" الخاص بها صورة لها مع زوجها وهما يقفزان فى الهواء أمام أهرامات الجيزة، وكان زوجها يرتدى جلباباً ووشاحاً على رأسه.

تابع القراءة Résuméabuiyad

إسرائيل تشدد إجراءاتها الأمنية على السياح القادمين من مصر بعد الكشف عن شبكة تجسس

قالت مصادر أمنية مصرية بمعبر طابا على الحدود بين مصر وإسرائيل أن السلطات الإسرائيلية شددت من إجراءاتها الأمنية على السياح الأجانب القادمين من مصر لزيارة المنتجعات الإسرائيلية بايلات بعد إعلان مصر الكشف عن شبكة تجسس جديدة لصالح إسرائيل .وقالت المصادر أن أجهزة الأمن الإسرائيلية بالمعبر تقوم بالتدقيق في هويات جميع السياح القادمين إليها خاصة من دولتي روسيا وكازاخستان كما تخضع حقائبهم لتفتيش دقيق.وأعلن مسؤول في نيابة أمن الدولة المصرية يوم الاثنين عن كشف شبكة تجسس تضم إسرائيليين ورجل أعمال مصريا كان يساعدهما في تجنيد أعضاء في الشبكة.واعتقلت قوات الأمن المصرية المواطن المصري البالغ من العمر 37 عاما الذي يمتلك شركة للتصدير والاستيراد في أغسطس آب بتهمة التجسس لصالح إسرائيل بالتعاون مع الإسرائيليين اللذين غادرا مصر بالفعل.وقال بعض السياح القادمين من إسرائيل أنهم تعرضوا لمعاملة غير لائقة من جانب أجهزة الأمن الإسرائيلية لدى دخولهم إلى إسرائيل عبر معبر طابا وأيضا عند عودتهم إلى سيناء.ويرغب عدد من السياح الأجانب الذين يزورون طابا وشرم الشيخ ونويبع يرغبون في استكمال رحلاتهم السياحية إلى إسرائيل عبر معبر طابا الحدوديوقالت المصادر الأمنية أن الإجراءات الأمنية المصرية للسياح الإسرائيليين القادمين إلى المنتجعات السياحية بشبه جزيرة سيناء تتم بشكل طبيعي على الرغم من الكشف عن شبكة التجسس الأخيرة.وأضافت أن الإجراءات الأمنية التي تتم الآن هي نفس الإجراءات المسبقة ولم يحدث بها أي تشدد.وتابعت أن مصر لا تفكر في اتخاذ أي إجراءات أمنية جديدة بسيناء في أعقاب الكشف عن شبكة التجسس وأن الإجراءات الحالية كفيلة بضمان الأمن بسيناء والكشف عن أي مخالفات قد تتم .وتقوم أجهزة الأمن المصرية من وقت لآخر بالتأكيد على كافة الإجراءات الأمنية المشددة وطلب من رجال الأمن المصريين على الحواجز الأمنية بالتدقيق في هويات جميع المترددين على المنطقة ومراقبة المنطقة الحدودية بين شمال وجنوب سيناء جيدا.ويتردد السياح الإسرائيليون على الساحل الشرقي لسيناء التي كانت إسرائيل قد احتلتها في حرب عام 1967 ثم أعادتها إلى مصر بموجب معاهدة كامب ديفيد التي وقعها البلدان عام 1979.ويقيم معظم السياح الإسرائيليين في مخيمات بسيناء عبارة عن عشش متفرقة تتميز بالطابع البدوي، وهي منتشرة في المنطقة بين طابا ونويبع وتحقق هذه المخيمات نسبة إشغال عالية للغاية، بل كانت إشغالاتها تكتمل قبل الفنادق والمنتجعات الأخرى ويأتي السائح الإسرائيلي عادة إلى هذه المخيمات من خلال منفذ طابا البري وبالسيارات الخاصة

تابع القراءة Résuméabuiyad

تعيين هالة بسيونى رئيساً للجمعية المصرية للتمويل العقارى ومحمد سمير اميناً للصندوق

وافق مجلس إدارة الجمعية المصرية للتمويل العقارى على تعيين السيدة / هالة بسيونى العضو المنتدب للشركة المصرية للتمويل العقارى رئيساً لمجلس إدارة الجمعية خلفاً للمهندس / محمد مجد الدين إبراهيم الرئيس السابق الذى تقدم بإستقالته بعد انتهاء مهامه كرئيس لشركة التعمير للتمويل العقارى وابتعاده عن نشاط التمويل العقارى حيث تنص لائحة النظام الاساسى للجمعية على ضرورة ان يكون الاعضاء بها من العاملين بمجال التمويل العقارى وبالتالى وافق المجلس على قبول الاستقالة وقام بتوجيه الشكر الى سيادته عن المجهودات التى بذلها اثناء رئاسته للجمعية وتم إعادة تشكيل مجلس الادارة ليصبح كالتالى : السيدة / هالة بسيونى العضو المنتدب للشركة المصرية للتمويل العقارى رئيس مجلس الادارة و محمد سمير مدير إدارة العمليات بشركة الأهلى المتحد للتمويل اميناً للصندوق واشرف درويش سكرتيراً وعضوية كل من محمد اشرف رمزى – وليد مسعد - عبدالله رشدى – إيمان توفيق اسماعيل – وفاء حلمى الدرس , كم وافق المجلس على انتقال مقر الجمعية الى الشركة المصرية للتمويل العقارى 4 شارع سوريا – المهندسين كمقر مؤقت وذلك لحين تعيين مقر دائم للجمعية داخل نطاق محافظة الجيزة يذكر ان الجمعية المصرية للتمويل العقارى تأسست عام 2005 برقم 2370 لتقديم كافة الخدمات للعاملين بمجال التمويل العقارى فى السوق المصرى تمهيداً لانشاء اتحاد لشركات التمويل العقارى على غرار اتحادات البنوك والتأمين

تابع القراءة Résuméabuiyad

حجم الاستثمارات الكويتية فى قطاع العقارات المصرى تخطي مليارات الدولارات

حققت الاستثمارات الخليجية في مصر نمواً كبيراً الفترة الماضية خاصة في القطاع العقاري، إذ ارتفعت قيمة الاستثمارات الكويتية في سوق العقارات المصري على نحو ملحوظ خلال الأعوام الثلاثة الماضية. وقدر تقرير عقاري حديث إجمالي القيمة التراكمية للاستثمارات الكويتية في قطاع العقار المصري ما قيمته عشرة مليارات دولار، تضم نحو 50 ألف عقار، منها حوالي ملياري دولار في المشروعات السياحية. وتوقع التقرير الذي أعده مركز الأبحاث التابع لشركة تبارك القابضة المصرية المتخصصة في الشؤون العقارية نمو الاستثمارات الخليجية عموما في قطاع العقار المصري الفترة المقبلة، خاصة الاستثمارات الكويتية مع الفرص الاستثمارية الهائلة التي تطرحها الشركات العقارية المصرية لجهة الأسعار المنافسة والتسهيلات المتعددة وفرص الربح المتنامية . وقال التقرير الذي أوردته صحيفة "الوطن" السعودية :" إن تلك الاستثمارات شهدت نموا مطردا حتى خلال الأزمة المالية العالمية الأخيرة ، حيث كان قطاع العقار المصري الأقل تأثرا بها، لافتا إلى أن فرص الاستثمار في السوق العقاري المصري ما زالت كبيرة، خاصة في مجال الإسكان المتوسط والاقتصادي، وذلك مع وجود 500 ألف حالة زواج سنوياً". وأكد التقرير أنه على الرغم مما خلفته الأزمة المالية العالمية على سوق العقارات في مصر، وأدى إلى خروج الكثير من المستثمرين من السوق، فإن هناك شركات كبرى خارجية تسعى لدخول سوق العقارات المصري، لاعتقادهم بعودة النشاط إليه سريعاً، وحدد التقرير العديد من العوامل التي تعزز رؤيته لتعافي السوق العقاري المصري قريباً. وفي سياق متصل كان مركز أبحاث ودراسات "ينوفيت مصر" المتخصص في أبحاث السوق العقاري، قد أكد أن مصر ستحتاج خلال العامين المقبلين إلى 6 ملايين وحدة سكنية سنوياً من أجل تلبية الطلب المحلي للسكن. وتصل حالات الزواج في مصر سنوياً إلى 500 ألف حالة بحاجة لسكن، يقابلها في نفس الوقت نقص شديد في المعروض. وأشار التقرير إلى أن عدم توافر المساحات في بعض المحافظات بمصر يؤدي إلى عدم القدرة على التوسع بشكل أفقي في إنشاء الوحدات السكنية بالإضافة إلى تزايد الطلب وانخفاض المعروض من الأراضي والعقارات. وتعتبر مصر حالة فريدة حيث تعد سوقاً نقدية مع عدم وجود تمويل عقاري للوحدات خارج الخارطة، ويقترح التقرير زيادة المعروض للقطاع متوسط الدخل بعد الارتفاع الحاد في أسعار العقارات ونتيجة لذلك يرى التقرير ارتفاعاً محدوداً في

تابع القراءة Résuméabuiyad

بيت التمويل العقارى والبنك التجارى الدولى للتمويل العقارى cib

بيت التمويل العقارى

والخط الساخن لبيت التمويل العقاري

16366

البنك التجارى الدولى للتمويل العقاري cib
والخط الساخن للبنك التجارى الدولى للتمويل العقاري cib

19666

تابع القراءة Résuméabuiyad

البنك العقاري المصري العربي للتمويل العقارى والتعمير للتمويل العقارى

البنك العقاري المصري العربي للتمويل العقاري

والخط الساخن لالبنك العقاري المصري العربي للتمويل العقارى

19939

التعمير للتمويل العقاري
الخط الساخن للتعمير للتمويل العقارى

19996

تابع القراءة Résuméabuiyad

بنك الأسكندرية للتمويل العقاري وتمويل للتمويل العقارى

بنك الأسكندرية للتمويل العقارى

الخط الساخن لبنك الأسكندرية للتمويل العقاري

الخط الساخن 19033

تمويل للتمويل العقارى

الخط الساخن لتمويل للتمويل العقارى

الخط الساخن 16019

تابع القراءة Résuméabuiyad

المصرية للتمويل العقارى

المصرية للتمويل العقاري

الخط الساخن للمصرية للتمويل العقاري

الخط الساخن 19432

تابع القراءة Résuméabuiyad

املاك للتمويل والاستثمار العقارى

املاك للتمويل والاستثمار العقارى

الخط الساخن لاملاك للتمويل والاستثمار العقاري

الخط الساخن 19931

تابع القراءة Résuméabuiyad

الاستثمار العقارى

الاستثمار العقارى
لقد أصبح عالم الاستثمار العقاري ضرورة حتمية لابد منها ولم يعد من الممكن دخول أي استثمار عقاري أو مشروع ما دون أن تتم دراسة هذا المشروع من الناحية الاقتصادية بشكل دقيق ومفصل واحتواء تقريباً جميع الجوانب الممكنة من أجل هذا الاستثمار وما يرتبط به من أجل تحديد الربح الممكن حصده من هذا الاستثمار أو المشروع لا سيما أن المال بالوقت الراهن وللأسف أصبحت عصب الحياة والمحرك الأساسي لأي مشروع سواء خاص أو عام .
وفيما يلى تفصيل شامل لجوانب الاستثمار العقارى لتمكنك من الخبره الكامله فى مجال الاستثمار العقارى ....
للوقايه من المشاكل التي قد تحصل خلال عملية الاستثمار العقاري
1. دعم قرارات القيام واتمام عمليات البناء واجراء الخطوات السليمه .
2. التنبؤ للربح المحتمل لقرارات الاستثمار المالي أو العقاري والتاكد من ان العائد يستحق القيام بالاستثمار
3. المقارنة ما بين الامكانيات الاستثمارية الممكنة ( شراء هذا العقار أو وضع استثمارات مالية فيه أو حتى شراء سندات ضمن هذا العقار)
4. التنبؤ للسيولة المالية أو للعادات الربحية من أجل المستثمر أو صاحب رأس المال
5. تحديد أو الضبط الدقيق للمدة الاستثمارية العقارية الصحيحة ( تحديد التوقيت المناسب لبيع عقار أو استثماره)
6. مقارنة الربح الأفضل بين الشراء أو الأجار أو الاستثمار للحصول على اعلى عائد استثماري عقاري ممكن
المشاكل التي قد تصادفنا خلال عملية الاستثمار العقاري :
1. ما هي البيانات المهمة التي يجب أن تجمع من أجل تقدير الاستثمار ؟
2. بأي فترة زمنية يجب أن تجرى هذه التقديرات والحسابات من أجل الاستثمار ؟
3. التقدير الصحيح للسيولات المالية المتدفقة أو الريعية الربحية لصاحب رأس المال .
أشكال وأسس الاستثمار العقاري :
إن الشكل التالي يبين أشكال وأسس هذا الاستثمار .


أما بالنسبة لطرق الدفوعات المادية فيمكن أن أوضحها بالشكل التالي :

مفاتيح الشبكة السابقة :
a0 : هي عبارة عن الدفعة المالية الممثلة للاكتتاب على المشروع وكلف البدء به ومتفرقات تشمل الكلف الادارية والسمسرة والضرائب.
at : هي عبارة عن الكلف الجارية خلال فترة الاستثمار أو المشروع من كلف ادارية وصيانة وتأمين وتحديث وما إلى ذلك.
et : هو عبارة عن جميع العائدات المادية الناتجة عن التأجير للعقار أو أجور استثمار العقار بأوجه أخرى.
Rn : هي العائدات التي يتم حسابها عند انهاء المشروع أو الاستثمار .
أما من تحت السيولات المالية الغير مباشرة فيمكن التمييز بين ثلاثة أشكال وهي :
· اعادة استخدام الفائض المالي الناتج عن الفرق بين العائدات المالية من الاستثمار والدفوعات المالية ضمنه ويتم اعادة هذا الاستخدام على الأوجه التالية :
o ايداعها بالبنك والحصول على الفائدة المتعلقة بها ( بالطبع أنا كمسلم لا أوافق بتاتاُ هذا البند)
o اعادة استثمار الفائض :
§ ضمن نفس المشروع
§ أو ضمن مشروع آخر
§ أو ضمن خطة استثمارية مالية
· ضرائب
· دفوعات ادارية غير متعلقة بالمشروع



أما طرق حساب الاستثمار العقارية والنتائج التي سوف تعود بها في حال توظيف الاموال ضمن المشروع فإن وحسب الطريقة الحديثة يمكن أن أحدد هذه الطرق على النحو التالي :
تابعنا في الجزء الثانى من الاستثمار العقارى وكيفيه حساب الجدوى الاستثماريه للمفاضله بين الفرص الاستثماريه العقاريه المختلفه لاختيار الافضل .
المصدر:- وادى العقاريات للتسويق العقارى





سوف اتناول طريقتين من التقليدية > الديناميكية .
طريقة قيمة رأس المال :
من أهم ما تراعيه هذه الطريقة مايلي :
· تراعي فقط السيولات المادية المباشرة للاستثمارات العقارية
· يكون الاستثمار العقارى ناجحاً فقط عندما تكون نتيجة حساب هذه الطريقة أكبر من الصفر Co > 0
· عند وجود عدة استثمارات عقارية فإن الاستثمار العقارى الأفضل هو صاحب القيمة الأعلى حسب هذه الطريقة
· نتائج هذه الطريقة تتعلق بقيمة الفائدة فعندما تزداد الفائدة تنقص قيمة الربح
· يتم تسوية الفائص المالي أو العجز وفقاً لعامل الخصم او الفائدة
يتم الحساب وفق هذه الطريقة اعتماداً على القانون التالي :
Co = ∑ üt ( 1+i)-t + Rn ( 1+i)-n – ao
üt قيمة الربح أو العائدات من المشروع أما بقية رموز المعادلة فقد تم توضيحها سابقاً
طريقة قيمة الفائدة الداخلية :
تعتمد هذه الطريقة على ايجاد قيمة الفائدة التي تكون من اجلها قيمة رأس المال صفر أي من المعادلة السابقة نجعل قيمة Co مساوية للصفر ونوجد قيمة i وفي هذه الحالة يستبدل رمز الفائدة i بـ r وعليه تصبح المعالة للفائدة الداخلية :
Co = 0 = ∑ üt ( 1+r)-t + Rn ( 1+e)-n – ao
ويكون الاستثمار العقارى ناجحاً عندما تكون تكون قيمة هذه الفائدة أكبر من الفائدة المقدرة أي r>i وفي حال كون r = i يكون الخيار في هذه الحال لنا في الاستثمار ام عدم الاستثمار.
عند مقارنة عدد من الاستثمارات العقارية مع بعضها من خلال هذه الطريقة فإن الاستثمار العقاري صاحب القيمة الأعلى للفائدة الداخلية يكون هو الأنجح.
المثال التالي سوف يدعم هتين الطريقتين :
تم شراء مكاتب ادراية كمشروع استثماري لتسويق عقارى بمبلغ 90.000.000 مليون يورو وكان صافي تأجير هذه المكاتب سنوياً 8.000.000 مليون يورو وقد تم استثمار هذه المشروع لمدة 10 سنوات حيث بيع العقار بنهاية فترة الاستثمار بقيمة 90.000.000 مليون يورو وكان نصيب رأس المال الخاص مناصفة مع رأس المال الأجنبي من ملبغ الشراء علماً أن الفائدة لرأس المال الخاص 5% ولرأس المال الأجنبي 8 % ولمدة 10 سنوات المطلوب تحديد ما اذا كان هذا المشروع الاستثماري ناجحاًً أم لا .
الحل :
بالبداية سوف اقوم بالحساب حسب طريقة قيمة رأس المال.

Co = ∑ üt ( 1+i)-t + Rn ( 1+i)-n – ao
باعتبار أن üt ثابتة خلال كل سنة فإن المعادلة تصبح كالتالي :
Co = üt (( 1+i)n-1)/(i(1+i)n) + Rn ( 1+i)-n – ao
نحسب الآن قيمة الفائدة المركبة الناتجة عن فائدة رأس المال الخاص والأجنبي لاستخدامها في المعادلة
i H/S =(45.000.000 * 0,05 + 45.000.000 * 0,08)/ 90.000.000 = 0,065 = 6,5 %
Co = 8.000.000 (1,06510 – 1 )/(0,065*1,06510) + 90.000.000*1,065-10 – 90.000.000= 15.453.400 €
نلاحظ أن القيمة أكبر من الصفر وهذا يعني أن المشروع ناجح تماماً بعد 10 سنوات من الاستثمار
الآن سوف أقوم بالحساب حسب طريقة قيمة الفائدة الداخلية .
Co = 0= 8.000.000/(1+r)+8.000.000/(1+r)2+8.000.000/(1+r)3+8.000.000/(1+r)4+8.000.000/(1+r)5+8.000.000/
(1+r)6+8.000.000/(1+r)7+8.000.000/(1+r)8+8.000.000/(1+r)9+8.000.000/(1+r)10+90.000.000/(1+r)10
-90.000.000 = 8,889 % > 6,5 %
ومنه المشروع ناجح استثمارياً حسب هذه الطريقة أيضاً.

الطريقة الحديثة > طريقة حساب الخطة المالية الكاملة .
هذه الطريقة تعتمد على تحديد قيمة رأس المال عن انتهاء فترة الاستثمار والتي تحدد ما اذا كان الاستثمار ناجحاً أم لا وبتطبيقها على الاستثمار العقارى وعليه فإنه من الممكن مقارنة عدة مشاريع استثمارية عقارية والمشروع ذو القيمة النهائية الأعلى يكون الأنجح.
ويمكن حساب قيمة الفائدة المثالية من هذه الطريقة والتي تزيد من نمو رأس المال الخاص وتحدد هذا النمو.
وعند مقارنة عدة مشاريع استثمارية فالمشروع ذو الفائدة الأعلى يكون الأنجح استثمارياً.

t0
t1
t2
t3
t4
t5
t6
t7
t8
t9
t10
Direkt Payment











ao
-90,00










üt

8,00
8,00
8,00
8,00
8,00
8,00
8,00
8,00
8,00
8,00
Rn










90,00
Indirekt Payment











FK
45,00










EK
45,00










Interest 8%

-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
payment back










-45,00












Reinvestment t1
0,00
-4,40









credit interest 5%


0,22








Repayment


4,40








Reinvestment t2


-9,02








credit interest 5%



0,45







Repayment



9,02







Reinvestment t3



-13,87







credit interest 5%




0,69






Repayment




13,87






Reinvestment t4




-18,96






credit interest 5%





0,95





Repayment





18,96





Reinvestment t5





-24,31





credit interest 5%






1,22




Repayment






24,31




Reinvestment t6






-29,93




credit interest 5%







1,50



Repayment







29,93



Reinvestment t7







-35,83



credit interest 5%








1,79


Repayment








35,83


Reinvestment t8








-42,02


credit interest 5%









2,10

Repayment









42,02

Reinvestment t9









-48,52

credit interest 5%










2,43
Repayment










48,52












Final earning










100,35

نجد من الجدول السابق أن القيمة الصافية بعد عملية الاستثمار العقارى هي 100,35 مليون يورو وهذه القيمة تحدد بدقة مقدار زيارة رأس المال الخاص الذي تم استثماره عقاريا والتي تجاوز الـ 200 % .
والان نحدد القيمة الحقيقية للفائدة من القانون التالي .
r = n√ ( FE/EK) -1
r = 10√(100,35/45) -1 = 0,084 = 8,4 %


لمتابعه الجزء الاول من الاستثمار العقارى ومشاكل الاستثمار العقارى

المصدر:- وادى العقاريات للتسويق العقارى
المهندس حسام الدين مكيًة

تابع القراءة Résuméabuiyad

الجانب التاسع: معايير مزاولة نشاط التمويل العقاري

الجانب التاسع: معايير مزاولة نشاط التمويل العقاري:

1. يجب أن تكون إجراءات التمويل واضحة ومحددة علي نحو يكفل معرفة المستثمر بجميع حقوقة والتزاماتة.

ويكون من مستندات اتفاق التمويل التي لا يكتمل بغيرها:
إقرار من المستثمر بأنة تسلم صورة من النموذج الذي تعدة الهيئة للشروط الأساسية للتمويل العقاري، واطلع علية قبل توقيعة علي اتفاق التمويل.

2. لا يجوز التمويل بأكثر من 90 % من قيمة العقار.
3. يتم تحديد قيمة العقار لأغراض التمويل بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة أسماؤهم في الجداول التي تعدها الهيئة، بشرط ألا يكون من العاملين لدي الممول أو المستثمر.
4. لا يجوز للممول توفير تمويل أو أكثر، بما يجاوز 10 % من رأسمالة، وذلك لمستثمر واحد وزوجة وأقاربة حتى الدرجة الرابعة، أو للشخص الاعتباري والأشخاص الاعتبارية الاخري التي يساهم بأكثر من 10 % من رأسمالها.
5. في الأحوال التي يرتبط فيها مقدار التمويل بدخل المستثمر، يتم أثبات الدخل كالآتي:

· بشهادة من مصلحة الضرائب تبين دخلة الذي اتخذ أساسا لمعاملتة الضريبية خلال السنوات الثلاث السابقة علي اتفاق التمويل.
· بشهادة معتمدة من جهة العمل ، إذا كان التمويل بضمان الخصم من راتب المستثمر.

6. لا يجوز أن يزيد قسط التمويل علي 40 % من مجموع دخل المستثمر من غير ذوي الدخول المنخفضة.

الجانب العاشر: صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري:

يختص الصندوق بدعم نشاط التمويل العقاري في مجال بيع المساكن لذوي الدخول المنخفضة.
ويقصد بذوي الدخول المنخفضة ما يلي:
- كل شخص لا يجاوز مجموع دخلة السنوي 9000 جنية( 750 جنية في الشهر ).
- كل شخص لا يجاوز مجموع دخلة السنوي 12000 جنية ( 1000 جنية في الشهر ) إذا كان متزوجا أو يعول.

· تكون الأولوية في توفير التمويل للحصول علي مسكن اقتصادي للمستثمر الأقل دخلا ، وعند تساوي الدخل يفضل من تكون أسرتة أكثر عددا.
· تلتزم الحكومة في سبيل تدبير التمويل العقاري بتوفير مساكن اقتصادية لذوي الدخول المنخفضة بما يلي:

أولا- تخصيص بعض الأراضي المملوكة للدولة دون مقابل لإقامتة مساكن من المستوي الاقتصادي.
ثانيا- تحمل قيمة المرافق العامة التي تزود بها تلك المساكن بمقدار نصف تكلفتها الفعلية.

هذا بجانب تحمل الصندوق لجانب من قيمة القسط وبما يكفل النزول بعبء التمويل إلي الحدود التي تتناسب مع دخول ذوي الدخول المنخفضة وبما لا يجاوز 25 % من الدخل.
يضاف إلي ذلك ضمان الصندوق لحالات التعثر العارضة في السداد حيث يتولى التعثر في الوفاء بها لأسباب عارضة وذلك بما لا يجاوز 3 أقساط، ويبين النظام الداخلي للصندوق لقيمة ما أداة من أقساط ، ولا يجوز للصندوق تكرار هذا الوفاء إلي المستثمر الواحد قبل 5 سنوات( مادة 55 من اللائحة التنفيذية).
· موارد الصندوق: ( تحديدها نصت علية المادة 35 من اللائحة التنفيذية)

الإجراءات الخاصة بالحصول علي دعم لشراء مسكن اقتصادي:

· لمن يرغب من ذوي الدخول المنخفضة الحصول علي دعم لشراء مسكن اقتصادي ، أن يتقدم بذلك إلي أحد مكاتب صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري علي النموذج الذي يعدة لهذا الغرض مرفقا بة ما يأتي: ( مادة 53 من اللائحة التنفيذية)

1. وصف العقار وموقعة.
2. خطاب من بائع العقار بالموافقة علي البيع.
3. شهادة من خبراء تقييم العقارات بإقرار الثمن المعروض.
4. شهادة بإثبات الدخل السنوي للطالب.
5. أية مستندات أخري يطلبها الصندوق.

· دراسة الطلب ( مادة 54 من اللائحة التنفيذية )
· مساعدة المتعثر في السداد بما لا يجاوز 3 أقساط ( مادة 55 من اللائحة ).
· يسترد الصندوق ما أداة وذلك علي النحو الذي ينظمة الاتفاق المنصوص علية في المادة رقم (4) من اللائحة التنفيذية.

الإجراءات اللازم إتباعها من قبل الجهات التي ترغب في إقامة مشروعات بناء مساكن اقتصادية تباع لذوي الدخول المنخفضة:
1. التقدم بطلب إلي صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري، مصحوبا بدراسات وافية عن المشروع تتضمن:

· عدد وحداتة
· مساحات هذة الوحدات
· القيمة التقديرية لاثمان هذة الوحدات
· غير ذلك من العناصر المتصلة بالمشروع
2. يبرم الصندوق اتفاقا مع الجهة الراغبة في إقامة المشروع ومع من يقبل تمويلة، بحيث يتناول هذا الاتفاق ما يلي:

· جميع الأحكام المنظمة لاقامة المشروع
· أسلوب بيع وحداتة السكنية
· أسلوب التمويل
· تحديد نسبة الدعم الذي يقدمة الصندوق

تابع القراءة Résuméabuiyad

رابعا- التزامات شركات التمويل المرخص لها من الهيئة

تلتزم الشركة المرخص لها بما جاء في المواد أرقام 34 ، 35 ، 36 من اللائحة التنفيذية.
ملاحظة هامة:
تقرر في البند (د) من المادة (35 ) بأن تلتزم الشركة المرخص لها بما يأتي :
" ألا يزيد إجمالي القروض التي حصلت عليها الشركة علي عشرة أمثال رأسمالها"

الجانب السابع: التأمين:

تناول قانون التمويل العقاري ولائحتة التنفيذية التأمين ضد مخاطر عدم الوفاء نتيجة للوفاة أو للعجز الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % ، وفقا لما يلي:
· للممول أن يشترط علي المستثمر التأمين لصالح الممول بقيمة حقوقة لدي إحدى شركات التأمين المصرية وذلك ضد مخاطر عدم الوفاء بسبب وفاة المستثمر أو عجزة. ( مادة 37 من القانون ).
· إذا أشترط الممول علي المستثمر أن يؤمن لصالحة بقيمة حقوقة وفقا لاتفاق التمويل العقاري ضد مخاطر الوفاة أو العجز ، تعين أن يكون ذلك لدي شركة تأمين مصرية وفقا للشروط التالية:

1. قيام شركة التأمين بسداد مبلغ التأمين للمؤمن لة بناء علي شهادة وفاة المستثمر أو شهادة طبية بعجزة الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % صادرة من إحدى الجهات التي تحددها شركة التأمين بالاتفاق مع الهيئة.
2. يلتزم المستثمر بأداء أقساط التأمين وتقديم ما يفيد السداد إلي الممول ( مادة 56 من اللائحة التنفيذية ).

الجانب الثامن: ضوابط وضمانات اتفاق التمويل ( في حالة الشراء ):

1. البائع يحصل علي ثمن العقار نقدا وفورا ( 10 % علي الأقل من المشتري و 90 % علي الأكثر من الممول) .
2. يقوم البائع بتحويل حقوقة قبل المشتري إلي الممول( باقي المبلغ النقدي مضافا إلية تكلفة التمويل) ، حتى قيام المشتري بسداد كامل الثمن.
3. يلتزم البائع بتسجيل العقار باسم المشتري خاليا من أي حقوق عينية علي الغير.
4. علي المشتري الالتزام بسداد أقساط التمويل للممول في المواعيد المحددة.
5. يلتزم المشتري بقيد حق امتياز الثمن المحالة أقساطة إلي الممول ، وذلك ضمانا للوفاء بها.
6. يجوز للمشتري التصرف في العقار الضامن ، وذلك بالبيع أو الهبة أو غيرها من التصرفات ، أو ترتيب أي حق عيني علية، وذلك بعد موافقة الممول وبشرط أن يقبل المتصرف إلية الحلول محل المشتري في الالتزامات المترتبة علي اتفاق التمويل.

ويجوز للمشتري تأجير العقار الضامن أو تمكين غيرة من الانفراد بشغلة، وذلك بعد الحصول علي موافقة الممول وللممول أن يشترط حوالة الحق في أجرة العقار أو مقابل شغلة وذلك وفاء لمستحقاتة....... الخ.

ملاحظة هامة ( خاصة بالعقارات غير المسجلة ):
ضمانات التمويل في حالة العقارات غير المسجلة:
إذا كان العقار محل التمويل غير مسجل باسم البائع يجوز للممول أن يقبل ضمانا للتمويل ما يلي:
1. رهن أصول عقارية مملوكة للمستثمر أو لغيرة.
2. كفالة شخصية من غير المستثمر.
3. أوراق مالية بكامل قيمة الأقساط المستحقة.
4. قبول المستثمر خصم قيمة أقساط التمويل من راتبة أو دخلة.

وللممول في الحالات (السابقة) أن يشترط علي المستثمر تسجيل العقار محل التمويل باسمة ورهنة رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفقان عليها.
وإذا كان العقار محل التمويل بناء أو وحدة في بناء علي أرض مخصصة لمستثمر من الدولة أو من أحد الأشخاص الاعتبارية العامة، فللممول قبول التنازل لة من المستثمر عن التخصيص ضمانا للتمويل ( وذلك بعد موافقة الجهة التي خصصت الأرض علي هذا التنازل).

تابع القراءة Résuméabuiyad

رابعا- التزامات شركات التمويل المرخص لها من الهيئة

تابع القراءة Résuméabuiyad

الجانب الثالث: تطور مسمي القانون

الجانب الثالث: تطور مسمي القانون:

1. قانون الإقراض العقاري
2. قانون الرهن العقاري
3. قانون التمويل العقاري



الجانب الرابع: مسمي اتفاق التمويل:


بيع بالتقسيط مع حوالة الحقوق

وقد وافق مجمع البحوث الإسلامية علي هذا المسمي ، وبالتالي أصبح هذا المسمي الخاص باتفاق التمويل العقاري في حالة الشراء لا يخالف الشريعة الإسلامية ولا يتعارض مع الدستور أو القوانين ذات الصلة.

الجانب الخامس: أطراف اتفاق التمويل:

أولا – في حالة الشراء:

1. البائع.
2. المشتري ( المستثمر ) .
3. الممول.

ثانيا- في الحالات الاخري ( البناء – الترميم – التحسين ) .

1. المستثمر.
2. الممول.
3. المقاول.

الجانب السادس: شركات التمويل العقاري:

أولا – الأحكام العامة:

1. يجب أن تتخذ شكل شركة مساهمة مصرية.
2. رأس مالها المصدر لا يقل عن 50 مليون جنية، ولا يقل المدفوع منة عند التأسيس عن الربع.
3. أن يتم الوفاء بباقي رأس المال خلال مدة لا تجاوز سنة من تاريخ قيد الشركة بالسجل التجاري.
4. يقدم طلب الترخيص علي النموذج الذي تعدة الهيئة.
5. يصدر بالترخيص قرار من مجلس إدارة الهيئة .
6. تفيد الشركات التي يرخص لها في سجل قيد الأشخاص الاعتبارية العامة والشركات الذي تعدة الهيئة.

ثانيا- مرفقات طلب الترخيص:

يقدم طلب الترخيص مرفقا بة ما يلي:
1. العقد الابتدائي للشركة ونظامها الأساسي.
2. السجل التجاري للشركة.
3. بيان بمؤهلات وخبرات مديري الشركة ومديرو الفروع.
4. إقرار من مؤسسي الشركة ومديريها بعدم صدور حكم بإفلاس أي منهم خلال السنوات الخمس السابقة أو شهادة برد اعتبارة.
5. إقرار من مؤسسي الشركة ومديريها وأعضاء مجلس إدارتها بعدم سبق الحكم علي أي منهم خلال السنوات الخمس السابقة بعقوبة جناية أو عقوبة جنحة في جريمة ماسة بالشرف أو شهادة برد أعتبارة.
6. شهادة من مراقبين للحسابات من المقيدة أسماؤهم لدي الهيئة بقبول مراجعة حسابات الشركة.
7. الإيصال الدال علي سداد طلب الترخيص ( خمسة آلاف جنية للشركات التي لا يتجاوز رأسمالها خمسين مليون جنية، عشرة آلاف جنية للشركات التي يجاوز رأسمالها هذا الحد ) .

ثالثا- شروط منح الترخيص:
يشترط لمنح الترخيص ما يأتي:
1. استيفاء المستندات التي ترفق بطلب الترخيص ( 7 مرفقات ).
2. أن يتوافر في المدير التنفيذي للشركة خبرة في أحد مجالات العمل المصرفي أو التمويلي لا تقل عن 10 سنوات بعد الحصول علي مؤهل عال في ذات المجال.
3. أن يتوافر في مديري الإدارات المالية والقانونية والهندسية وفي مديري الفروع ، خبرة عملية في أحد مجالات العمل المصرفي أو التمويلي أو القانوني لا تقل عن 10 سنوات بعد الحصول علي مؤهل عال .

ويتضمن القيد:
1. بيانات كل شركة.
2. رأس مال الشركة .
3. عناوين فروع الشركة .
4. أسماء أعضاء مجلس إداراتها ومديريها .
5. أسماء مراقبي حساباتها .

تابع القراءة Résuméabuiyad

الجانب الثاني: الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري

هيئة التمويل العقاري هي هيئة رقابية تعمل علي ضبط إيقاع التمويل العقاري في مصر، وذلك عن طريق وضع الضوابط التي تكفل كفائة سوقة ومتابعة نشاطة، خاصة الأشراف والرقابة علي كل من شركات التمويل العقاري للكافة ، وكذلك صندوق دعم ونشاط التمويل العقاري عند ممار ستة لهذا النشاط بالنسبة لمحدودي الدخل.

غرض الهيئة:

القيام علي شئون التمويل العقاري والإشراف علي حسن تنفيذ قانونة، ومتابعة نشاطة ورقابتة والعمل علي تنميتة واتخاذ الإجراءات والتدابير التي تكفل كفاءة سوقة والحفاظ علي حقوق المتعاملين.

اختصاصات الهيئة:

أ‌- رسم السياسات العامة التي يتطلب توجية نشاط التمويل العقاري تطبيقها في ضوء أحكام قانون التمويل العقاري.
ب‌- إعداد وإمساك جداول تقيد بها أسماء خبراء التقييم المشار إليهم في قانون التمويل العقاري، والأشراف علي نشاطهم.
ت‌- إعداد وإمساك جداول تقيد بها أسماء الوكلاء العقاريين المنصوص عليهم في القانون المذكور ، والإشراف علي نشاطهم.
ث‌- إعداد وإمساك جداول تقيد بها أسماء الوسطاء العقاريين المنصوص عليهم في ذات القانون ، والإشراف علي نشاطهم.
ج‌- الترخيص لشركات التمويل العقاري بمزاولة نشاطها ومتابعة أعمالها ورقابتها.
ح‌- البت في طلبات اندماج شركات التمويل العقاري أو توقف نشاطها أو تصفية أصولها كلها أو الجزء الأكبر منها.
خ‌- إعداد نماذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري.
د‌- تمكين كل ذي شأن من الإطلاع علي ما يتوفر لدي الهيئة من السجلات والتقارير والمستندات وغيرها من الأوراق المتعلقة بنشاط التمويل العقاري أو الحصول علي مستخرجات رسمية منها، وذلك مع عدم الإخلال بأحكام القوانين المنظمة لسرية المعلومات ، ووفقا للقواعد والإجراءات التي تقررها اللائحة التنفيذية للقانون المشار إلية، ومقابل الرسم الذي تحددة هذة اللائحة.
ذ‌- توفير ونشر المعلومات والبيانات الكافية عن نشاط التمويل العقاري.

تابع القراءة Résuméabuiyad

الأدوات التشريعية لمنظومة التمويل العقاري المصرية

الأدوات التشريعية لمنظومة التمويل العقاري المصرية:

1. قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001
2. القرار الجمهوري بإنشاء الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري رقم 277 لسنة 2001 .
3. اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري المنشورة بالوقائع المصرية في ديسمبر 2001 .
4. القواعد التي تضعها الهيئة.

أولا – الجوانب الهامة في منظومة التمويل العقاري في مصر:

الجانب الأول : أهداف منظومة التمويل العقاري:

الهدف الرئيسي : " ضبط إيقاع السوق العقاري " .
وهذا يتضمن تحقيق الأهداف الفرعية التالية:

الأهداف الفرعية:

1. خلق الطلب الفعال في السوق العقاري.
2. تحقيق الفائدة لكل طرف من أطراف منظومة التمويل العقاري:

أ‌- أطراف اتفاق التمويل العقاري.
في حالة الشراء ( المشتري " المستثمر" – البائع – الممول).
وفي الحالات الأخرى ( المستثمر- الممول- المقاول)
ب‌- الجهات التي تقوم بالتشييد والبناء.
ت‌- البنوك ( العادية والمتخصصة ) .
ث‌- شركات التأمين.
ج‌- رجال الأعمال.
ح‌- جهات التو ريق.
خ‌- المستثمر النهائي.
د‌- آخرون مرتبطون بالسوق العقاري سواء بصورة مباشرة أو غير مباشرة.

3. التركيز علي مبدأ التخصص، بمعني إلغاء التداخل في ألادوار وذلك بالنسبة لكل من لة صلة بالسوق العقاري:

( الخبراء- شركات التمويل- شركات البناء- البنوك- شركات التأمين- رجال الأعمال-... الخ)
4- تنشيط الاقتصاد المصري وذلك عن طريق :
أ- توفير السيولة النقدية ( لشركات البناء- البائع) .
ب- دعم الائتمان ( التمويل) للمشتري.
ج- تنشيط الأنشطة والمهن المرتبطة بالسوق العقاري ( حوالي 100 نشاط مرتبط بالسوق العقاري ، ومئات المهن المرتبطة بهذة الأنشطة )
د- تشجيع المنافسة ومنع الاحتكار.
ه- تحقيق المشاركة الفعالة من جميع أطراف منظومة التمويل العقاري ، في شحن قاطرة النشاط العقاري، لتقوم بدورها في تنمية الاقتصاد المصري.

تابع القراءة Résuméabuiyad

تابع منظومة التمويل العقاري فى مصر الجانب العاشر

الجانب العاشر: صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري:

يختص الصندوق بدعم نشاط التمويل العقاري في مجال بيع المساكن لذوي الدخول المنخفضة.
ويقصد بذوي الدخول المنخفضة ما يلي:
- كل شخص لا يجاوز مجموع دخلة السنوي 9000 جنية( 750 جنية في الشهر ).
- كل شخص لا يجاوز مجموع دخلة السنوي 12000 جنية ( 1000 جنية في الشهر ) إذا كان متزوجا أو يعول.

· تكون الأولوية في توفير التمويل للحصول علي مسكن اقتصادي للمستثمر الأقل دخلا ، وعند تساوي الدخل يفضل من تكون أسرتة أكثر عددا.
· تلتزم الحكومة في سبيل تدبير التمويل العقاري بتوفير مساكن اقتصادية لذوي الدخول المنخفضة بما يلي:

أولا- تخصيص بعض الأراضي المملوكة للدولة دون مقابل لإقامتة مساكن من المستوي الاقتصادي.
ثانيا- تحمل قيمة المرافق العامة التي تزود بها تلك المساكن بمقدار نصف تكلفتها الفعلية.

هذا بجانب تحمل الصندوق لجانب من قيمة القسط وبما يكفل النزول بعبء التمويل إلي الحدود التي تتناسب مع دخول ذوي الدخول المنخفضة وبما لا يجاوز 25 % من الدخل.
يضاف إلي ذلك ضمان الصندوق لحالات التعثر العارضة في السداد حيث يتولى التعثر في الوفاء بها لأسباب عارضة وذلك بما لا يجاوز 3 أقساط، ويبين النظام الداخلي للصندوق لقيمة ما أداة من أقساط ، ولا يجوز للصندوق تكرار هذا الوفاء إلي المستثمر الواحد قبل 5 سنوات( مادة 55 من اللائحة التنفيذية).
موارد الصندوق: ( تحديدها نصت علية المادة 35 من اللائحة التنفيذية)

الإجراءات الخاصة بالحصول علي دعم لشراء مسكن اقتصادي:

لمن يرغب من ذوي الدخول المنخفضة الحصول علي دعم لشراء مسكن اقتصادي ، أن يتقدم بذلك إلي أحد مكاتب صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري علي النموذج الذي يعدة لهذا الغرض مرفقا بة ما يأتي: ( مادة 53 من اللائحة التنفيذية)

وصف العقار وموقعة.
خطاب من بائع العقار بالموافقة علي البيع.
شهادة من خبراء تقييم العقارات بإقرار الثمن المعروض.
شهادة بإثبات الدخل السنوي للطالب.
أية مستندات أخري يطلبها الصندوق.

دراسة الطلب ( مادة 54 من اللائحة التنفيذية )
مساعدة المتعثر في السداد بما لا يجاوز 3 أقساط ( مادة 55 من اللائحة ).
يسترد الصندوق ما أداة وذلك علي النحو الذي ينظمة الاتفاق المنصوص علية في المادة رقم (4) من اللائحة التنفيذية.

الإجراءات اللازم إتباعها من قبل الجهات التي ترغب في إقامة مشروعات بناء مساكن اقتصادية تباع لذوي الدخول المنخفضة:
التقدم بطلب إلي صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري، مصحوبا بدراسات وافية عن المشروع تتضمن:

عدد وحداتة
مساحات هذة الوحدات
القيمة التقديرية لاثمان هذة الوحدات
غير ذلك من العناصر المتصلة بالمشروع
يبرم الصندوق اتفاقا مع الجهة الراغبة في إقامة المشروع ومع من يقبل تمويلة، بحيث يتناول هذا الاتفاق ما يلي:

جميع الأحكام المنظمة لاقامة المشروع
أسلوب بيع وحداتة السكنية
أسلوب التمويل
تحديد نسبة الدعم الذي يقدمة الصندوق
تابع الجزء السابق من مقال التمويل العقارى في مصر
المصدر:- وادى العقاريات للتسويق العقارى

تابع القراءة Résuméabuiyad

تابع منظومة التمويل العقاري فى مصر الجانب التاسع

الجانب التاسع: معايير مزاولة نشاط التمويل العقاري:

يجب أن تكون إجراءات التمويل واضحة ومحددة علي نحو يكفل معرفة المستثمر بجميع حقوقة والتزاماتة.

ويكون من مستندات اتفاق التمويل التي لا يكتمل بغيرها:
إقرار من المستثمر بأنة تسلم صورة من النموذج الذي تعدة الهيئة للشروط الأساسية للتمويل العقاري، واطلع علية قبل توقيعة علي اتفاق التمويل.

لا يجوز التمويل بأكثر من 90 % من قيمة العقار.
يتم تحديد قيمة العقار لأغراض التمويل بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة أسماؤهم في الجداول التي تعدها الهيئة، بشرط ألا يكون من العاملين لدي الممول أو المستثمر.
لا يجوز للممول توفير تمويل أو أكثر، بما يجاوز 10 % من رأسمالة، وذلك لمستثمر واحد وزوجة وأقاربة حتى الدرجة الرابعة، أو للشخص الاعتباري والأشخاص الاعتبارية الاخري التي يساهم بأكثر من 10 % من رأسمالها.
في الأحوال التي يرتبط فيها مقدار التمويل بدخل المستثمر، يتم أثبات الدخل كالآتي:

بشهادة من مصلحة الضرائب تبين دخلة الذي اتخذ أساسا لمعاملتة الضريبية خلال السنوات الثلاث السابقة علي اتفاق التمويل.
بشهادة معتمدة من جهة العمل ، إذا كان التمويل بضمان الخصم من راتب المستثمر.

لا يجوز أن يزيد قسط التمويل علي 40 % من مجموع دخل المستثمر من غير ذوي الدخول المنخفضة.

تابع الجزء السابق من مقال التمويل العقارى في مصر
تابع الجزء التالي من مقال التمويل العقارى في مصر المصدر:- وادى العقاريات للتسويق العقارى

تابع القراءة Résuméabuiyad

تابع منظومة التمويل العقاري فى مصر الجانب السابع

الجانب السابع: التأمين:

تناول قانون التمويل العقاري ولائحتة التنفيذية التأمين ضد مخاطر عدم الوفاء نتيجة للوفاة أو للعجز الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % ، وفقا لما يلي:
للممول أن يشترط علي المستثمر التأمين لصالح الممول بقيمة حقوقة لدي إحدى شركات التأمين المصرية وذلك ضد مخاطر عدم الوفاء بسبب وفاة المستثمر أو عجزة. ( مادة 37 من القانون ).
إذا أشترط الممول علي المستثمر أن يؤمن لصالحة بقيمة حقوقة وفقا لاتفاق التمويل العقاري ضد مخاطر الوفاة أو العجز ، تعين أن يكون ذلك لدي شركة تأمين مصرية وفقا للشروط التالية:

قيام شركة التأمين بسداد مبلغ التأمين للمؤمن لة بناء علي شهادة وفاة المستثمر أو شهادة طبية بعجزة الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % صادرة من إحدى الجهات التي تحددها شركة التأمين بالاتفاق مع الهيئة.
يلتزم المستثمر بأداء أقساط التأمين وتقديم ما يفيد السداد إلي الممول ( مادة 56 من اللائحة التنفيذية ).

الجانب الثامن: ضوابط وضمانات اتفاق التمويل ( في حالة الشراء ):

البائع يحصل علي ثمن العقار نقدا وفورا ( 10 % علي الأقل من المشتري و 90 % علي الأكثر من الممول) .
يقوم البائع بتحويل حقوقة قبل المشتري إلي الممول( باقي المبلغ النقدي مضافا إلية تكلفة التمويل) ، حتى قيام المشتري بسداد كامل الثمن.
يلتزم البائع بتسجيل العقار باسم المشتري خاليا من أي حقوق عينية علي الغير.
علي المشتري الالتزام بسداد أقساط التمويل للممول في المواعيد المحددة.
يلتزم المشتري بقيد حق امتياز الثمن المحالة أقساطة إلي الممول ، وذلك ضمانا للوفاء بها.
يجوز للمشتري التصرف في العقار الضامن ، وذلك بالبيع أو الهبة أو غيرها من التصرفات ، أو ترتيب أي حق عيني علية، وذلك بعد موافقة الممول وبشرط أن يقبل المتصرف إلية الحلول محل المشتري في الالتزامات المترتبة علي اتفاق التمويل.

ويجوز للمشتري تأجير العقار الضامن أو تمكين غيرة من الانفراد بشغلة، وذلك بعد الحصول علي موافقة الممول وللممول أن يشترط حوالة الحق في أجرة العقار أو مقابل شغلة وذلك وفاء لمستحقاتة....... الخ.

ملاحظة هامة ( خاصة بالعقارات غير المسجلة ):
ضمانات التمويل في حالة العقارات غير المسجلة:
إذا كان العقار محل التمويل غير مسجل باسم البائع يجوز للممول أن يقبل ضمانا للتمويل ما يلي:
رهن أصول عقارية مملوكة للمستثمر أو لغيرة.
كفالة شخصية من غير المستثمر.
أوراق مالية بكامل قيمة الأقساط المستحقة.
قبول المستثمر خصم قيمة أقساط التمويل من راتبة أو دخلة.

وللممول في الحالات (السابقة) أن يشترط علي المستثمر تسجيل العقار محل التمويل باسمة ورهنة رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفقان عليها.
وإذا كان العقار محل التمويل بناء أو وحدة في بناء علي أرض مخصصة لمستثمر من الدولة أو من أحد الأشخاص الاعتبارية العامة، فللممول قبول التنازل لة من المستثمر عن التخصيص ضمانا للتمويل ( وذلك بعد موافقة الجهة التي خصصت الأرض علي هذا التنازل).


تابع الجزء السابق من مقال التمويل العقارى في مصر
تابع الجزء التالي من مقال التمويل العقارى في مصر
المصدر:- وادى العقاريات للتسويق العقارى

تابع القراءة Résuméabuiyad

تابع منظومة التمويل العقاري فى مصر الجانب الخامس

الجانب الخامس: أطراف اتفاق التمويل:

أولا – في حالة الشراء:

البائع.
المشتري ( المستثمر ) .
الممول.

ثانيا- في الحالات الاخري ( البناء – الترميم – التحسين ) .

المستثمر.
الممول.
المقاول.

الجانب السادس: شركات التمويل العقاري:

أولا – الأحكام العامة للتمويل العقارى :

يجب أن تتخذ شكل شركة مساهمة مصرية.
رأس مالها المصدر لا يقل عن 50 مليون جنية، ولا يقل المدفوع منة عند التأسيس عن الربع.
أن يتم الوفاء بباقي رأس المال خلال مدة لا تجاوز سنة من تاريخ قيد الشركة بالسجل التجاري.
يقدم طلب الترخيص علي النموذج الذي تعدة الهيئة.
يصدر بالترخيص قرار من مجلس إدارة الهيئة .
تفيد الشركات التي يرخص لها في سجل قيد الأشخاص الاعتبارية العامة والشركات الذي تعدة الهيئة.

ثانيا- مرفقات طلب الترخيص:

يقدم طلب الترخيص مرفقا بة ما يلي:
العقد الابتدائي للشركة ونظامها الأساسي.
السجل التجاري للشركة.
بيان بمؤهلات وخبرات مديري الشركة ومديرو الفروع.
إقرار من مؤسسي الشركة ومديريها بعدم صدور حكم بإفلاس أي منهم خلال السنوات الخمس السابقة أو شهادة برد اعتبارة.
إقرار من مؤسسي الشركة ومديريها وأعضاء مجلس إدارتها بعدم سبق الحكم علي أي منهم خلال السنوات الخمس السابقة بعقوبة جناية أو عقوبة جنحة في جريمة ماسة بالشرف أو شهادة برد أعتبارة.
شهادة من مراقبين للحسابات من المقيدة أسماؤهم لدي الهيئة بقبول مراجعة حسابات الشركة.
الإيصال الدال علي سداد طلب الترخيص ( خمسة آلاف جنية للشركات التي لا يتجاوز رأسمالها خمسين مليون جنية، عشرة آلاف جنية للشركات التي يجاوز رأسمالها هذا الحد ) .

ثالثا- شروط منح الترخيص:
يشترط لمنح الترخيص ما يأتي:
استيفاء المستندات التي ترفق بطلب الترخيص ( 7 مرفقات ).
أن يتوافر في المدير التنفيذي للشركة خبرة في أحد مجالات العمل المصرفي أو التمويلي لا تقل عن 10 سنوات بعد الحصول علي مؤهل عال في ذات المجال.
أن يتوافر في مديري الإدارات المالية والقانونية والهندسية وفي مديري الفروع ، خبرة عملية في أحد مجالات العمل المصرفي أو التمويلي أو القانوني لا تقل عن 10 سنوات بعد الحصول علي مؤهل عال .

ويتضمن القيد:
بيانات كل شركة.
رأس مال الشركة .
عناوين فروع الشركة .
أسماء أعضاء مجلس إداراتها ومديريها .
أسماء مراقبي حساباتها .

رابعا- التزامات شركات التمويل المرخص لها من الهيئة:

تلتزم الشركة المرخص لها بما جاء في المواد أرقام 34 ، 35 ، 36 من اللائحة التنفيذية.
ملاحظة هامة:
تقرر في البند (د) من المادة (35 ) بأن تلتزم الشركة المرخص لها بما يأتي :
" ألا يزيد إجمالي القروض التي حصلت عليها الشركة علي عشرة أمثال رأسمالها"


تابع الجزء السابق من مقال التمويل العقارى في مصر
تابع الجزء التالي من مقال التمويل العقارى في مصر
المصدر:- وادى العقاريات للتسويق العقارى

تابع القراءة Résuméabuiyad

تابع منظومة التمويل العقاري فى مصر الجانب الخامس

تابع القراءة Résuméabuiyad

تابع منظومة التمويل العقاري فى مصر الجانب الثانى

الجانب الثاني: الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري:

هيئة التمويل العقاري هي هيئة رقابية تعمل علي ضبط إيقاع التمويل العقاري في مصر، وذلك عن طريق وضع الضوابط التي تكفل كفائة سوقة ومتابعة نشاطة، خاصة الأشراف والرقابة علي كل من شركات التمويل العقاري للكافة ، وكذلك صندوق دعم ونشاط التمويل العقاري عند ممار ستة لهذا النشاط بالنسبة لمحدودي الدخل.

غرض الهيئة:

القيام علي شئون التمويل العقاري والإشراف علي حسن تنفيذ قانونة، ومتابعة نشاطة ورقابتة والعمل علي تنميتة واتخاذ الإجراءات والتدابير التي تكفل كفاءة سوقة والحفاظ علي حقوق المتعاملين.

اختصاصات الهيئة:

أ‌- رسم السياسات العامة التي يتطلب توجية نشاط التمويل العقاري تطبيقها في ضوء أحكام قانون التمويل العقاري.
ب‌- إعداد وإمساك جداول تقيد بها أسماء خبراء التقييم المشار إليهم في قانون التمويل العقاري، والأشراف علي نشاطهم.
ت‌- إعداد وإمساك جداول تقيد بها أسماء الوكلاء العقاريين المنصوص عليهم في القانون المذكور ، والإشراف علي نشاطهم.
ث‌- إعداد وإمساك جداول تقيد بها أسماء الوسطاء العقاريين المنصوص عليهم في ذات القانون ، والإشراف علي نشاطهم.
ج‌- الترخيص لشركات التمويل العقاري بمزاولة نشاطها ومتابعة أعمالها ورقابتها.
ح‌- البت في طلبات اندماج شركات التمويل العقاري أو توقف نشاطها أو تصفية أصولها كلها أو الجزء الأكبر منها.
خ‌- إعداد نماذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري.
د‌- تمكين كل ذي شأن من الإطلاع علي ما يتوفر لدي الهيئة من السجلات والتقارير والمستندات وغيرها من الأوراق المتعلقة بنشاط التمويل العقاري أو الحصول علي مستخرجات رسمية منها، وذلك مع عدم الإخلال بأحكام القوانين المنظمة لسرية المعلومات ، ووفقا للقواعد والإجراءات التي تقررها اللائحة التنفيذية للقانون المشار إلية، ومقابل الرسم الذي تحددة هذة اللائحة.
ذ‌- توفير ونشر المعلومات والبيانات الكافية عن نشاط التمويل العقاري.

الجانب الثالث: تطور مسمي القانون:

1. قانون الإقراض العقاري
2. قانون الرهن العقاري
3. قانون التمويل العقاري

الجانب الرابع: مسمي اتفاق التمويل:
بيع بالتقسيط مع حوالة الحقوق
وقد وافق مجمع البحوث الإسلامية علي هذا المسمي ، وبالتالي أصبح هذا المسمي الخاص باتفاق التمويل العقاري في حالة الشراء لا يخالف الشريعة الإسلامية ولا يتعارض مع الدستور أو القوانين ذات الصلة.

تابع الجزء السابق من مقال التمويل العقارى في مصر
تابع الجزء التالي من مقال التمويل العقارى في مصر
المصدر:- وادى العقاريات للتسويق العقارى

تابع القراءة Résuméabuiyad

منظومة التمويل العقاري فى مصر

الأدوات التشريعية لمنظومة التمويل العقاري المصرية:

1. قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001
2. القرار الجمهوري بإنشاء الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري رقم 277 لسنة 2001 .
3. اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري المنشورة بالوقائع المصرية في ديسمبر 2001 .
4. القواعد التي تضعها الهيئة.

أولا – الجوانب الهامة في منظومة التمويل العقاري في مصر:

الجانب الأول : أهداف منظومة التمويل العقاري:

الهدف الرئيسي : " ضبط إيقاع السوق العقاري " .
وهذا يتضمن تحقيق الأهداف الفرعية التالية:

الأهداف الفرعية:

1. خلق الطلب الفعال في السوق العقاري.
2. تحقيق الفائدة لكل طرف من أطراف منظومة التمويل العقاري:

أ‌- أطراف اتفاق التمويل العقاري.
في حالة الشراء ( المشتري " المستثمر" – البائع – الممول).
وفي الحالات الأخرى ( المستثمر- الممول- المقاول)
ب‌- الجهات التي تقوم بالتشييد والبناء.
ت‌- البنوك ( العادية والمتخصصة ) .
ث‌- شركات التأمين.
ج‌- رجال الأعمال.
ح‌- جهات التو ريق.
خ‌- المستثمر النهائي.
د‌- آخرون مرتبطون بالسوق العقاري سواء بصورة مباشرة أو غير مباشرة.

3. التركيز علي مبدأ التخصص، بمعني إلغاء التداخل في ألادوار وذلك بالنسبة لكل من لة صلة بالسوق العقاري:

( الخبراء- شركات التمويل- شركات البناء- البنوك- شركات التأمين- رجال الأعمال-... الخ)
4- تنشيط الاقتصاد المصري وذلك عن طريق :
أ- توفير السيولة النقدية ( لشركات البناء- البائع) .
ب- دعم الائتمان ( التمويل) للمشتري.
ج- تنشيط الأنشطة والمهن المرتبطة بالسوق العقاري ( حوالي 100 نشاط مرتبط بالسوق العقاري ، ومئات المهن المرتبطة بهذة الأنشطة )
د- تشجيع المنافسة ومنع الاحتكار.
ه- تحقيق المشاركة الفعالة من جميع أطراف منظومة التمويل العقاري ، في شحن قاطرة النشاط العقاري، لتقوم بدورها في تنمية الاقتصاد المصري.

تابع الجزء التالي من مقال التمويل العقارى في مصر
المصدر:- وادى العقاريات للتسويق العقارى

تابع القراءة Résuméabuiyad

تابع التمويل العقاري والشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري

تم تأسيس الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري في يونيو 2006 برأسمال 212 مليون جنيه وذلك بهدف توفير التمويل طويل الأجل لشركات التمويل العقاري والبنوك العاملة في المجال بضمان محافظهم العقارية ووفقاً للضوابط المحددة. ومن المقرر أن تقوم الشركة بإصدار سندات بضمان محافظ القروض العقارية مما سيساعد على تنشيط سوق السندات وتوفير الموارد المالية طويلة الأجل. تطوير نشاط التمويل العقاري : استهدفت سياسات الحكومة منذ يوليو 2004 تطوير وإصلاح القطاع المالي وتنظيم الأسواق وتطوير هيكلها التنظيمي والتشريعي، وكذلك تدعيم الأطر الرقابية، وتقوية الهياكل الرأسمالية للمؤسسات المالية وحماية حقوق المتعاملين فيها. ويتكون برنامج إصلاح قطاع الخدمات المالية غير المصرفية من مرحلتين أساسيتين المرحلة الأولى (2005 – 2008)، والمرحلة الثانية (2009-2012). وقد هدفت المرحلة الأولى إلى بناء المؤسسات المالية، والاطمئنان على سلامتها، وإخضاعها لقواعد الرقابة المحكمة بما يدعم كفاءة القطاع المالي وبما يضمن استقراره وسيولته. وبالنسبة لسوق التمويل العقاري فقد استهدفت تلك المرحلة رفع كفاءة السوق من خلال تبنى وتنفيذ مجموعة من الأهداف، والتي تمثلت فيما يلي: أولاً: تطوير الإطار التشريعي المنظم لنشاط التمويل العقاري • تعديل اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري رقم (148) لسنة 2001 بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم (465) لسنة 2005 والتي أضافت تيسيرات عديدة للمتعاملين بالسوق خاصة فيما يخص طرق إثبات دخل المستثمر، وتعريف المستثمر المستفيد من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري، ومعايير اعتماد وسطاء التمويل وخبراء التقييم. • إضافة باب جديد إلى اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال رقم (95) لسنة 1992 ليسمح بالقيام بنشاط التوريق لتنشيط السوق الثانوي. • تعديل بعض أحكام قانون البنك المركزي والجهاز المصرفي والنقد الصادر بالقانون رقم (88) لسنة 2003 بما ينظم نطاق تبادل المعلومات والبيانات المتعلقة بمديونية العملاء والتسهيلات الائتمانية المقررة لهم ليشمل شركات التمويل العقاري وشركات التأجير التمويلي، وكذلك السماح بإنشاء شركات تقدم خدمات الاستعلام والتصنيف الائتماني. ثانياً: تطوير الإطار المؤسسي والضوابط الرقابية لحماية حقوق المتعاملين بالسوق ودعم الشفافية • تطوير اللوائح والضوابط الخاصة بمنح ترخيص مزاولة نشاط التمويل العقاري للشركات وكذلك الخبراء المتخصصين في هذا المجال من وسطاء، ووكلاء، ومقيمين عقاريين. • تطوير نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري ونماذج اتفاقات التمويل العقاري الموحدة تيسيراً للقيام بعمليات التوريق. • وضع الضوابط والقواعد العامة لتنظيم التعاملات في السوق وفقاً لأفضل الممارسات العالمية ومقررات بازل II. • توحيد كافة الإجراءات المستخدمة لحساب جداول استهلاك الدين وأقساط التمويل. • إصدار ضوابط إعادة التمويل العقاري، ووضع الإطار التنظيمي اللازم لنشاط صناديق الاستثمار العقاري. • إصدار ضوابط الاستحواذ على حصص في شركات التمويل العقاري المرخصة. • تطوير الضوابط الرقابية لشركات التمويل العقاري بشأن مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب. • تبسيط إجراءات التنفيذ على العقارات وتخفيض الفترة الزمنية اللازمة لذلك . • إصدار الضوابط المنظمة لمنح التمويل العقاري بالعملات الأجنبية. • توفير المتغطيات التأمينية اللازمة لتفعيل سوق التمويل العقاري وذلك فيما يخص التأمين ضد مخاطر الوفاة والعجز، بالإضافة إلى التأمين ضد مخاطر الحريق. ثالثاً: تطوير نظام التسجيل العقاري وإزالة المعوقات الخاصة به. • تخفيض رسوم التسجيل العقاري إلى 2000 جنيه كحد أقصى وذلك بموجب قرار وزير العدل رقم (5424) لسنة 2006. • تيسير إجراءات التسجيل العقاري بالمجتمعات العمرانية الجديدة حيث تم توقيع بروتوكول تعاون مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة يسمح بتحويل خطابات التخصيص إلى سند قانوني قابل للتسجيل وكذلك التسجيل الجزئي للمشروعات. • إعفاء عقود التمويل العقاري من الخضوع لضريبة الدمغة النسبية. رابعاً : تطوير السوق الثانوي • تأسيس الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري في يونيو 2006 لتقوم بتوفير التمويل طويل الأجل لشركات التمويل العقاري والبنوك العاملة في المجال بضمان محافظهم العقارية مما سيساعد على خفض مخاطر الائتمان ومعدلات الفائدة على القروض الممنوحة للعملاء، هذا بالإضافة إلى القيام بعمليات التوريق. خامساً: إتاحة المزيد من فرص الإسكان من خلال توسيع نطاق المستفيدين من نشاط التمويل العقاري • تفعيل دور صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري وتطوير آليات العمل به • توسيع قاعدة المستفيدين من الدعم المقدم من قبل الصندوق من خلال رفع الحد الأقصى للدخل الشهري لمستحقي الدعم ليصل إلى 1750 جنيه شهرياً للأعزب و2500 جنيه شهرياً للأسرة وذلك بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم (1846) لعام 2008. • رفع قيمة الدعم المقدم من قبل الصندوق من 10 آلاف جنيه إلى 15 ألف جنيه، هذا فضلاً عن رفع قيمة الحد الأقصى للوحدة السكنية المدعمة إلى 95 ألف جنيه. • التعاون مع القطاع الخاص في توفير وحدات سكنية لمنخفضي الدخل حيث تم الانتهاء من العديد من المشروعات التي تم دعمها من خلال الصندوق وإنشائها من خلال القطاع الخاص. سادساً: نشر وتنمية الوعي بنشاط التمويل العقاري • تنفيذ العديد من الحملات الإعلامية واسعة النطاق والتي تضمنت إعلانات تلفزيونية وإذاعية وأخرى بالصحف. • تطوير دليل المستثمر لحمايته وتعريفه بكل حقوقه وكذلك التزاماته. • المشاركة في العديد من المعارض والمؤتمرات ذات الصلة للتعريف بنشاط التمويل العقاري. • إصدار العديد من المطبوعات والأدلة الاسترشادية لتوعية المواطنين بأهمية وإجراءات التمويل العقاري والتي تضمنت دليل لخدمات الهيئة العامة للرقابة المالية في مجال التمويل العقاري، ونشرة تعريفية بدور صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري. • عقد العديد من الدورات التدريبية لخبراء التقييم العقاري بالتعاون مع مجموعة من جهات التدريب المعتمدة في هذا المجال. • عقد مؤتمر اليورومني السنوي للاستثمار والتمويل العقاري والذي ُيعد أول المؤتمرات المتخصصة في هذا المجال.

تابع القراءة Résuméabuiyad

التمويل العقارى وفوائد التمويل العقارى

يحكم نشاط التمويل العقاري في مصر القانون رقم 148 الصادر في أغسطس 2001، ويعرف التمويل العقاري وفقا للقانون بأنه احد أساليب تمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري. وتقوم الهيئة العامة للرقابة المالية بالرقابة على نشاط التمويل العقاري الذي يشمل الأطراف الأساسية التالية:
• شركات التمويل العقاري
• الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري
• جهات التوريق
• وسطاء التمويل العقاري
• خبراء التمويل العقاري
• وكلاء التمويل العقاري
• مراقبو الحسابات
• إضافة إلى شركات الاستعلام الائتماني وشركات التأمين وهما من الأطراف المكملة لدائرة نشاط التمويل العقاري.
دور الهيئة في الإشراف والرقابة على نشاط التمويل العقاري:
تقوم الهيئة بالإشراف على شئون التمويل العقاري ووضع الضوابط التي تكفل كفاءة السوق ومتابعة نشاطه والرقابة عليه والعمل على تنميته واتخاذ كافة التدابير التي تحافظ حقوق كافة الأطراف المتعاملة فيه. وتختص الهيئة بما يلي:
• رسم السياسات العامة التي تتطلب توجيه نشاط التمويل العقاري
• الترخيص لشركات التمويل العقاري لمزاولة النشاط
• البت في طلبات الشركات من اندماج أو توقف نشاط أو تصفية جزء أو كل الأصول.
• إعداد وإمساك جداول وسجلات القيد لخبراء التقييم العقاري ووسطاء ووكلاء التمويل العقاري والترخيص لهم والإشراف والرقابة عليهم وكذلك قيد مراقبي الحسابات
• وضع المعايير المالية للشركات
• الرقابة والتفتيش على الشركات وفرض العقوبات الإدارية على الشركات المخالفة.
• مكافحة غسل الأموال
• حماية المستثمرين والمتعاملين بسوق التمويل العقاري
التمويل العقاري لمحدودي الدخل:
في سبيل تيسير حصول ذوى الدخول المنخفضة على وحدات سكنية منخفضة التكاليف تتناسب وإمكاناتهم المادية تم إنشاء صندوق ضمان ودعم التمويل العقاري بموجب القرار الجمهوري رقم 4 لسنة 2003. والذي يخضع لإشراف الهيئة العامة للرقابة المالية. ويقصد بذوي الدخول المنخفضة كل شخص لا يجاوز مجموع دخله الشهري 1750 جنيهاً وكل أسرة لا يتجاوز دخلها الشهري 2500 جنيهاً. ويمول الصندوق الوحدات السكنية بحد أقصى 95,000 جنيهاً للوحدة.
الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري
تم تأسيس الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري في يونيو 2006 برأسمال 212 مليون جنيه وذلك بهدف توفير التمويل طويل الأجل لشركات التمويل العقاري والبنوك العاملة في المجال بضمان محافظهم العقارية ووفقاً للضوابط المحددة. ومن المقرر أن تقوم الشركة بإصدار سندات بضمان محافظ القروض العقارية مما سيساعد على تنشيط سوق السندات وتوفير الموارد المالية طويلة الأجل.
تطوير نشاط التمويل العقاري :
استهدفت سياسات الحكومة منذ يوليو 2004 تطوير وإصلاح القطاع المالي وتنظيم الأسواق وتطوير هيكلها التنظيمي والتشريعي، وكذلك تدعيم الأطر الرقابية، وتقوية الهياكل الرأسمالية للمؤسسات المالية وحماية حقوق المتعاملين فيها. ويتكون برنامج إصلاح قطاع الخدمات المالية غير المصرفية من مرحلتين أساسيتين المرحلة الأولى (2005 – 2008)، والمرحلة الثانية (2009-2012). وقد هدفت المرحلة الأولى إلى بناء المؤسسات المالية، والاطمئنان على سلامتها، وإخضاعها لقواعد الرقابة المحكمة بما يدعم كفاءة القطاع المالي وبما يضمن استقراره وسيولته. وبالنسبة لسوق التمويل العقاري فقد استهدفت تلك المرحلة رفع كفاءة السوق من خلال تبنى وتنفيذ مجموعة من الأهداف، والتي تمثلت فيما يلي:
أولاً: تطوير الإطار التشريعي المنظم لنشاط التمويل العقاري
• تعديل اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري رقم (148) لسنة 2001 بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم (465) لسنة 2005 والتي أضافت تيسيرات عديدة للمتعاملين بالسوق خاصة فيما يخص طرق إثبات دخل المستثمر، وتعريف المستثمر المستفيد من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري، ومعايير اعتماد وسطاء التمويل وخبراء التقييم.
• إضافة باب جديد إلى اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال رقم (95) لسنة 1992 ليسمح بالقيام بنشاط التوريق لتنشيط السوق الثانوي.
• تعديل بعض أحكام قانون البنك المركزي والجهاز المصرفي والنقد الصادر بالقانون رقم (88) لسنة 2003 بما ينظم نطاق تبادل المعلومات والبيانات المتعلقة بمديونية العملاء والتسهيلات الائتمانية المقررة لهم ليشمل شركات التمويل العقاري وشركات التأجير التمويلي، وكذلك السماح بإنشاء شركات تقدم خدمات الاستعلام والتصنيف الائتماني.
ثانياً: تطوير الإطار المؤسسي والضوابط الرقابية لحماية حقوق المتعاملين بالسوق ودعم الشفافية
• تطوير اللوائح والضوابط الخاصة بمنح ترخيص مزاولة نشاط التمويل العقاري للشركات وكذلك الخبراء المتخصصين في هذا المجال من وسطاء، ووكلاء، ومقيمين عقاريين.
• تطوير نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري ونماذج اتفاقات التمويل العقاري الموحدة تيسيراً للقيام بعمليات التوريق.
• وضع الضوابط والقواعد العامة لتنظيم التعاملات في السوق وفقاً لأفضل الممارسات العالمية ومقررات بازل II.
• توحيد كافة الإجراءات المستخدمة لحساب جداول استهلاك الدين وأقساط التمويل.
• إصدار ضوابط إعادة التمويل العقاري، ووضع الإطار التنظيمي اللازم لنشاط صناديق الاستثمار العقاري.
• إصدار ضوابط الاستحواذ على حصص في شركات التمويل العقاري المرخصة.
• تطوير الضوابط الرقابية لشركات التمويل العقاري بشأن مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب.
• تبسيط إجراءات التنفيذ على العقارات وتخفيض الفترة الزمنية اللازمة لذلك .
• إصدار الضوابط المنظمة لمنح التمويل العقاري بالعملات الأجنبية.
• توفير المتغطيات التأمينية اللازمة لتفعيل سوق التمويل العقاري وذلك فيما يخص التأمين ضد مخاطر الوفاة والعجز، بالإضافة إلى التأمين ضد مخاطر الحريق.
ثالثاً: تطوير نظام التسجيل العقاري وإزالة المعوقات الخاصة به.
• تخفيض رسوم التسجيل العقاري إلى 2000 جنيه كحد أقصى وذلك بموجب قرار وزير العدل رقم (5424) لسنة 2006.
• تيسير إجراءات التسجيل العقاري بالمجتمعات العمرانية الجديدة حيث تم توقيع بروتوكول تعاون مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة يسمح بتحويل خطابات التخصيص إلى سند قانوني قابل للتسجيل وكذلك التسجيل الجزئي للمشروعات.
• إعفاء عقود التمويل العقاري من الخضوع لضريبة الدمغة النسبية.
رابعاً : تطوير السوق الثانوي
• تأسيس الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري في يونيو 2006 لتقوم بتوفير التمويل طويل الأجل لشركات التمويل العقاري والبنوك العاملة في المجال بضمان محافظهم العقارية مما سيساعد على خفض مخاطر الائتمان ومعدلات الفائدة على القروض الممنوحة للعملاء، هذا بالإضافة إلى القيام بعمليات التوريق.
خامساً: إتاحة المزيد من فرص الإسكان من خلال توسيع نطاق المستفيدين من نشاط التمويل العقاري
• تفعيل دور صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري وتطوير آليات العمل به
• توسيع قاعدة المستفيدين من الدعم المقدم من قبل الصندوق من خلال رفع الحد الأقصى للدخل الشهري لمستحقي الدعم ليصل إلى 1750 جنيه شهرياً للأعزب و2500 جنيه شهرياً للأسرة وذلك بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم (1846) لعام 2008.
• رفع قيمة الدعم المقدم من قبل الصندوق من 10 آلاف جنيه إلى 15 ألف جنيه، هذا فضلاً عن رفع قيمة الحد الأقصى للوحدة السكنية المدعمة إلى 95 ألف جنيه.
• التعاون مع القطاع الخاص في توفير وحدات سكنية لمنخفضي الدخل حيث تم الانتهاء من العديد من المشروعات التي تم دعمها من خلال الصندوق وإنشائها من خلال القطاع الخاص.
سادساً: نشر وتنمية الوعي بنشاط التمويل العقاري
• تنفيذ العديد من الحملات الإعلامية واسعة النطاق والتي تضمنت إعلانات تلفزيونية وإذاعية وأخرى بالصحف.
• تطوير دليل المستثمر لحمايته وتعريفه بكل حقوقه وكذلك التزاماته.
• المشاركة في العديد من المعارض والمؤتمرات ذات الصلة للتعريف بنشاط التمويل العقاري.
• إصدار العديد من المطبوعات والأدلة الاسترشادية لتوعية المواطنين بأهمية وإجراءات التمويل العقاري والتي تضمنت دليل لخدمات الهيئة العامة للرقابة المالية في مجال التمويل العقاري، ونشرة تعريفية بدور صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري.
• عقد العديد من الدورات التدريبية لخبراء التقييم العقاري بالتعاون مع مجموعة من جهات التدريب المعتمدة في هذا المجال.
• عقد مؤتمر اليورومني السنوي للاستثمار والتمويل العقاري والذي ُيعد أول المؤتمرات المتخصصة في هذا المجال.

تابع القراءة Résuméabuiyad

التمويل العقارى وفوائد التمويل العقارى

يحكم نشاط التمويل العقاري في مصر القانون رقم 148 الصادر في أغسطس 2001، ويعرف التمويل العقاري وفقا للقانون بأنه احد أساليب تمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري. وتقوم الهيئة العامة للرقابة المالية بالرقابة على نشاط التمويل العقاري الذي يشمل الأطراف الأساسية التالية:
• شركات التمويل العقاري
• الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري
• جهات التوريق
• وسطاء التمويل العقاري
• خبراء التمويل العقاري
• وكلاء التمويل العقاري
• مراقبو الحسابات
• إضافة إلى شركات الاستعلام الائتماني وشركات التأمين وهما من الأطراف المكملة لدائرة نشاط التمويل العقاري.
دور الهيئة في الإشراف والرقابة على نشاط التمويل العقاري:
تقوم الهيئة بالإشراف على شئون التمويل العقاري ووضع الضوابط التي تكفل كفاءة السوق ومتابعة نشاطه والرقابة عليه والعمل على تنميته واتخاذ كافة التدابير التي تحافظ حقوق كافة الأطراف المتعاملة فيه. وتختص الهيئة بما يلي:
• رسم السياسات العامة التي تتطلب توجيه نشاط التمويل العقاري
• الترخيص لشركات التمويل العقاري لمزاولة النشاط
• البت في طلبات الشركات من اندماج أو توقف نشاط أو تصفية جزء أو كل الأصول.
• إعداد وإمساك جداول وسجلات القيد لخبراء التقييم العقاري ووسطاء ووكلاء التمويل العقاري والترخيص لهم والإشراف والرقابة عليهم وكذلك قيد مراقبي الحسابات
• وضع المعايير المالية للشركات
• الرقابة والتفتيش على الشركات وفرض العقوبات الإدارية على الشركات المخالفة.
• مكافحة غسل الأموال
• حماية المستثمرين والمتعاملين بسوق التمويل العقاري
التمويل العقاري لمحدودي الدخل:
في سبيل تيسير حصول ذوى الدخول المنخفضة على وحدات سكنية منخفضة التكاليف تتناسب وإمكاناتهم المادية تم إنشاء صندوق ضمان ودعم التمويل العقاري بموجب القرار الجمهوري رقم 4 لسنة 2003. والذي يخضع لإشراف الهيئة العامة للرقابة المالية. ويقصد بذوي الدخول المنخفضة كل شخص لا يجاوز مجموع دخله الشهري 1750 جنيهاً وكل أسرة لا يتجاوز دخلها الشهري 2500 جنيهاً. ويمول الصندوق الوحدات السكنية بحد أقصى 95,000 جنيهاً للوحدة.

تابع القراءة Résuméabuiyad

الاستثمار العقارى وفوائد الاستثمار العقاري

إذا كنت تفكر في الدخول في الاستثمار العقاري ، واسمحوا لي أن أقدم بعض المعلومات المدهشة المتوفرة في نظام الثروة لبناء بلدي ، والفوز في لعبة الرهن العقاري. في عدة أجزاء من نظام بلدي ، وأنا الخطوط العريضة لاستراتيجية للبدء في الاستثمار في العقارات ، دون أن يكون المالك. أيضا ، يمكن أن يتم ذلك بدون الكثير من المال في خط الهجوم. الأسلوب الأول هو وصف تلاحظ شراء منزل متنقل.منزل متنقل هو منزل المصنعة ، والتي لا يوجد لها الأراضي المرفقة. يمكن شرائها ونقلها أو شراؤها في حديقة منزل متنقل. الآن ، يمكنك شراء الرهن العقاري في الواقع من مستثمري القطاع الخاص مما يعني أنك سوف تمتلك الحق في تحصيل المدفوعات من شخص يملك منزل متنقل --. وبعبارة أخرى ، هل سيكون للمصرف -- عقد الكيان مذكرة عن قطعة من الممتلكات ، وجمع دفعات شهرية.كنت ومع ذلك ، لا مالك. الناس يدفعون لك فعلا الممتلكات الخاصة بها. عليها أن تحافظ عليها وإصلاح أية مشاكل التي تنشأ. لكم ، والمصرف ، الحق في أن تضيع ، إذا توقفوا عن دفع. ولكن ، إذا كنت قد اشتريت بعناية ، وأنك لن تقلق على عدم دفع لهم.الآن ، وهذا هو مجرد الدرس خاطفة على امتلاك المذكرة.لمزيد من التفاصيل حول امتلاك الرهن العقاري وتحصيل المدفوعات ، باعتبارها وسيلة لكسب المال في العقارات ، والحصول على الثروة وبناء نظام الفوز الرهن

تابع القراءة Résuméabuiyad

تمت دعوتك للمساهمة في سحر فيينا

وجه إليك مستخدم Blogger الذي يحمل اسم AVEE دعوة للمساهمة في المدونة الإلكترونية: سحر فيينا.

للمساهمة في هذه المدونة الإلكترونية، تفضل بزيارة:
http://www.blogger.com/i.g?inviteID=5642138768327576353&blogID=6580231273406184079

ستحتاج إلى تسجيل الدخول بحساب Google لتأكيد الدعوة والبدء في الإرسال إلى هذه المدونة الإلكترونية. إذا لم يكن لديك حساب Google حتى الآن، فسنوضح لك طريقة الحصول على واحد خلال دقائق.

لمعرفة المزيد حول Blogger والبدء في مدونتك الإلكترونية المجانية، قم بزيارة http://www.blogger.com.

تابع القراءة Résuméabuiyad

تمت دعوتك للمساهمة في فيينا

وجه إليك مستخدم Blogger الذي يحمل اسم AVEE دعوة للمساهمة في المدونة الإلكترونية: فيينا.

للمساهمة في هذه المدونة الإلكترونية، تفضل بزيارة:
http://www.blogger.com/i.g?inviteID=2010588512915775954&blogID=8874761195407057866

ستحتاج إلى تسجيل الدخول بحساب Google لتأكيد الدعوة والبدء في الإرسال إلى هذه المدونة الإلكترونية. إذا لم يكن لديك حساب Google حتى الآن، فسنوضح لك طريقة الحصول على واحد خلال دقائق.

لمعرفة المزيد حول Blogger والبدء في مدونتك الإلكترونية المجانية، قم بزيارة http://www.blogger.com.

تابع القراءة Résuméabuiyad

الهجوم الاسرائيلي على سفينة مرمرة

تابع القراءة Résuméabuiyad

الهجوم الاسرائيلي على سفينة مرمرة

تابع القراءة Résuméabuiyad

من نساء السلف من نساء السلف

 كانت أم حسان مجتهدة في الطاعة ، فدخل  عليها سفيان الثوري فلم ير في بيتها غير قطعة حصير خَلِق، فقال لها: لو كتبت رقعة إلى بني أعمامك لغيروا من سوء حالك.
فقالت: يا سفيان قد كنتَ في عيني أعظم وفي قلبي أكبر مذ ساعتك هذه ، أما إني ما أسأل الدنيا من يملكها فكيف أسأل من لا يملكها، يا سفيان والله ما أحب أن يأتي علي وقت وأنا متشاغلة فيه عن الله بغير الله فبكى سفيان.
 وقالت أم سفيان الثوري له: يا بني اطلب العلم وأنا أكفيك بمغزلي؛ يا بني إذا كتبت عشرة أحرف فانظر هل ترى في نفسك زيادة، فإن لم ترَ ذلك فاعلم أنه لا ينفعك.
 وكانت أم الحسن بن صالح تقوم ثلث الليل وتبكي الليل والنهار فماتت ومات الحسن فرؤي الحسن في المنام فقيل: ما فعلت الوالدة؟ فقال: بُدِّلت بطول البكاء سرور الأبد.
 كانت عابدة لا تنام الليل إلا يسيراً فعوتبت في ذلك فقالت: كفى بالموت وطول الرقدة في القبور للمؤمن رقاداً.
ودخلوا على عفيرة العابدة فقالوا: ادعي الله لنا.
فقالت : لو خرس الخاطؤون ما تكلمت عجوزكم، ولكن المُحسن أمر المسيء بالدعاء، جعل الله قِراكم ( إكرامكم) الجنة ، وجعل الموت مني ومنكم على بال.
 وقدم ابن أخٍ لها من غيبة طويلة، فبُشرت به، فبكت فقيل لها: ما هذا البكاء؟ اليوم يوم فرح وسرور..
فازدادت بكاءَ ثم قالت: والله، ما أجد للسرور في القلبي سكناً مع ذكر الآخرة ، ولقد أذكرني قدومه يوم القدوم عليه الله، فمن بين مسرور ومثبور.
 وبكت عبيدة بنت أبي كلاب أربعين سنة حتى ذهب بصرها وقالت: أشتهي الموت، لأني أخشى أن أجني جنابة يكون فيها عطبي أيام الآخرة.
عمرة امرأة حبيب العجمي : كانت توقظه بالليل، وتقول: قم يا رجل، فقد ذهب اللي

تابع القراءة Résuméabuiyad

من نساء السلف من نساء السلف

 كانت أم حسان مجتهدة في الطاعة ، فدخل  عليها سفيان الثوري فلم ير في بيتها غير قطعة حصير خَلِق، فقال لها: لو كتبت رقعة إلى بني أعمامك لغيروا من سوء حالك.
فقالت: يا سفيان قد كنتَ في عيني أعظم وفي قلبي أكبر مذ ساعتك هذه ، أما إني ما أسأل الدنيا من يملكها فكيف أسأل من لا يملكها، يا سفيان والله ما أحب أن يأتي علي وقت وأنا متشاغلة فيه عن الله بغير الله فبكى سفيان.
 وقالت أم سفيان الثوري له: يا بني اطلب العلم وأنا أكفيك بمغزلي؛ يا بني إذا كتبت عشرة أحرف فانظر هل ترى في نفسك زيادة، فإن لم ترَ ذلك فاعلم أنه لا ينفعك.
 وكانت أم الحسن بن صالح تقوم ثلث الليل وتبكي الليل والنهار فماتت ومات الحسن فرؤي الحسن في المنام فقيل: ما فعلت الوالدة؟ فقال: بُدِّلت بطول البكاء سرور الأبد.
 كانت عابدة لا تنام الليل إلا يسيراً فعوتبت في ذلك فقالت: كفى بالموت وطول الرقدة في القبور للمؤمن رقاداً.
ودخلوا على عفيرة العابدة فقالوا: ادعي الله لنا.
فقالت : لو خرس الخاطؤون ما تكلمت عجوزكم، ولكن المُحسن أمر المسيء بالدعاء، جعل الله قِراكم ( إكرامكم) الجنة ، وجعل الموت مني ومنكم على بال.
 وقدم ابن أخٍ لها من غيبة طويلة، فبُشرت به، فبكت فقيل لها: ما هذا البكاء؟ اليوم يوم فرح وسرور..
فازدادت بكاءَ ثم قالت: والله، ما أجد للسرور في القلبي سكناً مع ذكر الآخرة ، ولقد أذكرني قدومه يوم القدوم عليه الله، فمن بين مسرور ومثبور.
 وبكت عبيدة بنت أبي كلاب أربعين سنة حتى ذهب بصرها وقالت: أشتهي الموت، لأني أخشى أن أجني جنابة يكون فيها عطبي أيام الآخرة.
عمرة امرأة حبيب العجمي : كانت توقظه بالليل، وتقول: قم يا رجل، فقد ذهب اللي

تابع القراءة Résuméabuiyad

تعلم من ترك شيئا لله عوضه الله خيرا منه

ذكر ابن رجب في ترجمة القاضي أبي بكر الأنصاري البزاز ، أنه قال : كنت مجاورا مكة حرسها الله فأصابني يوم من الأيام جوع شديد ولم أجد شيء ادفع به عني ذلك الجوع وخرجت أبحث عن طعام فلم أجد ، فوجدت كيسا من حرير مشدودا برباط من حرير ، قال : فأخذته وجئت به إلى بيتي وحللته فوجت فيه عقدا من لؤلؤ لم أر مثله قط ، 
قال : فربطته وأعدته كما كان ثم خرجت أبحث عن طعام فإذا بشيخ ينادي ويقول : ومن وجد كيسا صفته كذا وكذا وله ( 500 ) دينار من الذهب ، فقلت في نفسي : أني محتاج وجائع أفآخذ هذه الدنانير لأنتفع بها وأرد له كيسه ، فقلت : له تعالى إليّ ، قال : فأخذته إلى بيتي وسألته عن علامة الكيس وعلامة اللؤلؤ وعدد الؤلؤ المشدود به ، فإذا هو كما كان ، قال : فأخرجته ودفعته إليه ، فسلم إليّ ( 500 ) دينار الجائزة ، التي ذكرها .
فقلت له : يجب علي أن أعيده إليك ولا آخذ له جزاء ، فقال لا بد أن تأخذ وألحّ عليّ كثيرا وأنا أحوج ما أكون ، قال : فقلت : والذي لا إله إلا هو ما آخذ عليه جزاء من أحد سوى الله ، فلم أقبل الدنانير ، فتركني ومضى ورجع الشيخ بعد موسم الحج إلى بلده .
وأما ما كان منى ( الكلام للإمام البزاز ) فإنني خرجت من مكة وركبت البحر وسط أمواجه المتلاطمه وأهواله ، وتكسر المركب وغرق الناس وهلكت الأموال ، قال : وسلمني الله ، إذ بقيت على قطعة من المركب تذهب بي يمنة ويسره ولا أدري إلى أين تذهب بي ، وبقيت مدة في البحر يتقاذفني الأمواج من مكان إلى مكان حتى قذفني إلى جزيرة فيها أميّون لا يقرؤون ولا يكتبون قال : فجلس في مسجدهم وقمت أقرأ ، قال : فما أن رآني أهل المسجد حتى اجتمعوا علي فلم يبق في الجزيرة أحدا إلا قال علمني القرآن .
قال : فعلمتهم القرآن وحصل إليّ خير كثير من جراء ذلك ، قال : ثم رأيت في المسجد مصحفا ممزقا فأخذته وأوراقه لأقرأ بها : فقالوا : أتحسن الكتابه ، فقلت نعم ، قالوا : علمنا الخط ، فقلت : لا بأس ، فجاؤوا بصبيانهم وشبابهم فكنت أعلمهم ، وحصل لي خير كثير ورغبوا فيه فقالوا له بعد ذلك وهم يريدون أن يبقى معهم ، عندنا جارية يتيمة ومعا شيء من الدنيا ونريد أن نزوجها لك وتبقى معنا في هذه الجزيرة ، قال : فتمنعت ، فألحوا عليّ وألزموني فلم أجد أمامي إلا ألحاحهم وإصرارهم ، فأجبت طلبهم .
فجهزوها لي وزفها محارمها ، وجلست معهم وإذا بي أنظر إليها وإذا العقد الذي رأيته بمكة بعينه ، معلقة بعنقها ، دهشت وما كان لي بشغل إلا النظر إلى العقد فقال محارمها : يا شيخ كسرت قلب اليتيمة لم تنظر إليها وإنما تنظر إلى العقد ، قلت : إن في هذا العقد قصة ، قالوا ما هي قصته ، فقصصتها عليهم ، فصاحوا وضجوا بالتهليل والتكبير وصرخوا بالتسبيح حتى بلغ صوتهم أنحاء الجزيرة ، فقلت سبحان الله ما بكم ، قالوا إن هذا الشيخ الذي رأيته وأخذ العقد في مكه هو أبو هذه الصبية ، وكان يقول عند عودته من الحج ويردد دائما : والله ما رأيت على وجه الأرض مسلما كهذا الذي رد علي العقد بمكة ، اللهم اجمع بيني وبينه حتى أزوجه ابنتي ، وتوفي ذلك الرجل وحقق الله دعوته .
يقول : فبقيت معها مدة من الزمن فكان خير امرأة ورزقت منها بولدين ثم توفيت فعليها رحمة الله فورثت العقد المعهود أنا وولداي ، قال : ثم توفي الولدان واحدا واحدا قال : فورثت العقد منهم قال : فبعته مئة ألف دينار ، ويحدث بعد مدة ويقول هذا من بقايا ثمن العقد فرحمة الله على الجميع .

تابع القراءة Résuméabuiyad

تعلم من ترك شيئا لله عوضه الله خيرا منه

ذكر ابن رجب في ترجمة القاضي أبي بكر الأنصاري البزاز ، أنه قال : كنت مجاورا مكة حرسها الله فأصابني يوم من الأيام جوع شديد ولم أجد شيء ادفع به عني ذلك الجوع وخرجت أبحث عن طعام فلم أجد ، فوجدت كيسا من حرير مشدودا برباط من حرير ، قال : فأخذته وجئت به إلى بيتي وحللته فوجت فيه عقدا من لؤلؤ لم أر مثله قط ، 
قال : فربطته وأعدته كما كان ثم خرجت أبحث عن طعام فإذا بشيخ ينادي ويقول : ومن وجد كيسا صفته كذا وكذا وله ( 500 ) دينار من الذهب ، فقلت في نفسي : أني محتاج وجائع أفآخذ هذه الدنانير لأنتفع بها وأرد له كيسه ، فقلت : له تعالى إليّ ، قال : فأخذته إلى بيتي وسألته عن علامة الكيس وعلامة اللؤلؤ وعدد الؤلؤ المشدود به ، فإذا هو كما كان ، قال : فأخرجته ودفعته إليه ، فسلم إليّ ( 500 ) دينار الجائزة ، التي ذكرها .
فقلت له : يجب علي أن أعيده إليك ولا آخذ له جزاء ، فقال لا بد أن تأخذ وألحّ عليّ كثيرا وأنا أحوج ما أكون ، قال : فقلت : والذي لا إله إلا هو ما آخذ عليه جزاء من أحد سوى الله ، فلم أقبل الدنانير ، فتركني ومضى ورجع الشيخ بعد موسم الحج إلى بلده .
وأما ما كان منى ( الكلام للإمام البزاز ) فإنني خرجت من مكة وركبت البحر وسط أمواجه المتلاطمه وأهواله ، وتكسر المركب وغرق الناس وهلكت الأموال ، قال : وسلمني الله ، إذ بقيت على قطعة من المركب تذهب بي يمنة ويسره ولا أدري إلى أين تذهب بي ، وبقيت مدة في البحر يتقاذفني الأمواج من مكان إلى مكان حتى قذفني إلى جزيرة فيها أميّون لا يقرؤون ولا يكتبون قال : فجلس في مسجدهم وقمت أقرأ ، قال : فما أن رآني أهل المسجد حتى اجتمعوا علي فلم يبق في الجزيرة أحدا إلا قال علمني القرآن .
قال : فعلمتهم القرآن وحصل إليّ خير كثير من جراء ذلك ، قال : ثم رأيت في المسجد مصحفا ممزقا فأخذته وأوراقه لأقرأ بها : فقالوا : أتحسن الكتابه ، فقلت نعم ، قالوا : علمنا الخط ، فقلت : لا بأس ، فجاؤوا بصبيانهم وشبابهم فكنت أعلمهم ، وحصل لي خير كثير ورغبوا فيه فقالوا له بعد ذلك وهم يريدون أن يبقى معهم ، عندنا جارية يتيمة ومعا شيء من الدنيا ونريد أن نزوجها لك وتبقى معنا في هذه الجزيرة ، قال : فتمنعت ، فألحوا عليّ وألزموني فلم أجد أمامي إلا ألحاحهم وإصرارهم ، فأجبت طلبهم .
فجهزوها لي وزفها محارمها ، وجلست معهم وإذا بي أنظر إليها وإذا العقد الذي رأيته بمكة بعينه ، معلقة بعنقها ، دهشت وما كان لي بشغل إلا النظر إلى العقد فقال محارمها : يا شيخ كسرت قلب اليتيمة لم تنظر إليها وإنما تنظر إلى العقد ، قلت : إن في هذا العقد قصة ، قالوا ما هي قصته ، فقصصتها عليهم ، فصاحوا وضجوا بالتهليل والتكبير وصرخوا بالتسبيح حتى بلغ صوتهم أنحاء الجزيرة ، فقلت سبحان الله ما بكم ، قالوا إن هذا الشيخ الذي رأيته وأخذ العقد في مكه هو أبو هذه الصبية ، وكان يقول عند عودته من الحج ويردد دائما : والله ما رأيت على وجه الأرض مسلما كهذا الذي رد علي العقد بمكة ، اللهم اجمع بيني وبينه حتى أزوجه ابنتي ، وتوفي ذلك الرجل وحقق الله دعوته .
يقول : فبقيت معها مدة من الزمن فكان خير امرأة ورزقت منها بولدين ثم توفيت فعليها رحمة الله فورثت العقد المعهود أنا وولداي ، قال : ثم توفي الولدان واحدا واحدا قال : فورثت العقد منهم قال : فبعته مئة ألف دينار ، ويحدث بعد مدة ويقول هذا من بقايا ثمن العقد فرحمة الله على الجميع .

تابع القراءة Résuméabuiyad

تأمل ولدته أمهُ وهي ميتة

ذكر ابن الجوزي في كتابه : (( أمير المؤمنين عمر بن الخطاب )) هذه القصة : عن زيد بن اسلم عن أبيه : بينما عمر بن الخطاب يُعرض عليه الناس إذ به برجل له ابن على عاتقه ، فقال له عمر: ما رأيت غراباً بغراب أشبه من ذلك بهذا . فقال – أي الرجل-: أما والله يا أمير المؤمنين لقد ولدته أمه وهي ميته !! فقال : ويحك فكيف ذلك ؟ قال :خرجت في بعث كذا وكذا فتركتها حاملاً ، فقلت : أستودع الله ما في بطنك، فلما قدمت من سفري أُخبرت أنها قد ماتت ، فبينما أنا ذات ليلة قاعد في البقيع مع ابن عم لي ، إذا نظرت فإذا ضوء شبه السراج في المقابر ، فقلت لابن عمي ما هذا ؟ قالوا : لا ندري غير أنا نرى هذا الضوء كل ليلة عند قبر فلانة ، فأخذت معي فأساً ثم انطلقت نحو القبر ، فإذا القبر مفتوح وإذا هذا في حجر أمة فدنوت ، فناداني مناد ،أيها المستودع خذ وديعتك أما لو استودعتنا أمه لوجدتها ، فأخذت الصبي ونضم القبر . قلت :روى الإمام أحمد عن النبي صلى الله عليه وسلم أنه قال : (( إن الله استودع شيئاً حفظه )) . وروى ابن السني وغيره أن النبي صلى الله عليه وسلم قال : (( من أراد السفر فليقل لمن يخلفه أستودعكم الله  الذي لا تضيع ودائعه )) . وهذا الإعجاز لهذا المسافر المستودع من بركات اتباع السنة فتأمل !

تابع القراءة Résuméabuiyad

تأمل ولدته أمهُ وهي ميتة

ذكر ابن الجوزي في كتابه : (( أمير المؤمنين عمر بن الخطاب )) هذه القصة : عن زيد بن اسلم عن أبيه : بينما عمر بن الخطاب يُعرض عليه الناس إذ به برجل له ابن على عاتقه ، فقال له عمر: ما رأيت غراباً بغراب أشبه من ذلك بهذا . فقال – أي الرجل-: أما والله يا أمير المؤمنين لقد ولدته أمه وهي ميته !! فقال : ويحك فكيف ذلك ؟ قال :خرجت في بعث كذا وكذا فتركتها حاملاً ، فقلت : أستودع الله ما في بطنك، فلما قدمت من سفري أُخبرت أنها قد ماتت ، فبينما أنا ذات ليلة قاعد في البقيع مع ابن عم لي ، إذا نظرت فإذا ضوء شبه السراج في المقابر ، فقلت لابن عمي ما هذا ؟ قالوا : لا ندري غير أنا نرى هذا الضوء كل ليلة عند قبر فلانة ، فأخذت معي فأساً ثم انطلقت نحو القبر ، فإذا القبر مفتوح وإذا هذا في حجر أمة فدنوت ، فناداني مناد ،أيها المستودع خذ وديعتك أما لو استودعتنا أمه لوجدتها ، فأخذت الصبي ونضم القبر . قلت :روى الإمام أحمد عن النبي صلى الله عليه وسلم أنه قال : (( إن الله استودع شيئاً حفظه )) . وروى ابن السني وغيره أن النبي صلى الله عليه وسلم قال : (( من أراد السفر فليقل لمن يخلفه أستودعكم الله  الذي لا تضيع ودائعه )) . وهذا الإعجاز لهذا المسافر المستودع من بركات اتباع السنة فتأمل !

تابع القراءة Résuméabuiyad

قصة القاضي : أبوبكر محمد

قال القاضي (أبا بكر محمد بن عبد الباقي) بن محمد البزاز الأنصاري:
كنت مجاوراً بمكة حرسها الله تعالى،فأصابني يوم من الايام جوع شديد،لم أجد
شيئاً أدفع به عني هذا الجوع،فوجدت كيساً من ابريسم مشدود بخيط من ابريسم أيضاً
فأخذته وجئت به الى بيتي،فحللته فوجدت به عقدا من لؤلؤ لم أر مثله أبداً.
فخرجت فإذا بشيخ ينادي عليه ومعه خرقة بها خمس مئة ديناروهو يقول :هذا لمن يرد
علينا الكيس الذي فيه اللؤلؤ،فقلت : أنا محتاج وجائع فآخذ هذا المال فانتفع
به وارد اليه الكيس .
فقلت له تعال الي ،فأخذته وجئت به الى بيتي،فأعطاني علامة الكيس،وعلامة  الخيط،وعلامة اللؤلؤ وعدده، فأخرجته ودفعته اليه،فسلم الي خمس مئة دينار        ، فما أخذتها ،وقلت يجب علي ان اعيدها لك ولا آخذ له جزاء فقال لي: لابد
أن تأخذ وألح علي كثيراً فلم أقبل ذلك منه فتركني ومضى.            وأما ما كان مني فإني خرجت من مكة وركبت البحر، فانكسر المركب وغرق الناس         وهلكت اموالهم ،وسلمت انا على قطعة من المركب فبقيت مدة في البحر لا أدري أين أذهب ! فوصلت إلى جزيرة فيها قوم،فقعدت في بعض المساجد فسمعوني
أقرأ القرآن فلم يبقى في تلك الجزيرة أحد إلا قال علمنى القرآن فحصل لي من أولئك القوم شيء كثير من المال .
ثم اني وجدت في ذلك المسجد اوراقا من مصحف ، فأخذتها أقرأ فيها فقالوا لي أتحسن تكتب ؟ فقلت نعم .. فقالوا: علمنا الخط فجاءوا بأولادهم من الصبيان   والشباب فكنت اعلمهم ،فحصل لي أيضاً من ذلك شيء كثير، فقالوا لي بعد ذلك عندنا صبية يتيمة ، ولها شيء من الدنيا، نريد أن تتزوج بها،فامتنعت وقالوا لابد وألزموني فاستجبت لذلك.  فلما زفوها الى مددت عيني أنظر اليها،فوجدت ذلك العقد بعينه معلقا في عنقها
،فما كان لي حينئذ شغل الا النظر اليه،فقالوا يا شيخ كسرت قلب اليتيمة بنظرك إلى هذا العقد، ولم تنظر إليها ، فقصصت عليهم قصة العقد ،فصاحوا وصرخوا بالتهليل
والتكبير، حتى بلغ إلى جميع أهل الجزيرة،فقلت مابكم،فقالوا:ذلك الشيخ الذي أخذ منك العقد أبو هذه الصبية، وكان يقول ما وجدت في الدنيا مسلماً إلا هذا الذي رد علي العقد، وكان يدعو ويقول:اللهم اجمع بيني وبينه حتى أزوجه ابنتي وقد بقيت معها مدة ورزقت منها بولدين .
ثم إنها ماتت وورثت العقد أنا وولداي ثم مات الولدان فحصل العقد لي ،فبعته بمئة ألف دينار،وهذا المال الذي ترونه معي من بقايا ذلك المال.

                                                                     من كتاب رجال ومواقف

تابع القراءة Résuméabuiyad

قصة القاضي : أبوبكر محمد

قال القاضي (أبا بكر محمد بن عبد الباقي) بن محمد البزاز الأنصاري:
كنت مجاوراً بمكة حرسها الله تعالى،فأصابني يوم من الايام جوع شديد،لم أجد
شيئاً أدفع به عني هذا الجوع،فوجدت كيساً من ابريسم مشدود بخيط من ابريسم أيضاً
فأخذته وجئت به الى بيتي،فحللته فوجدت به عقدا من لؤلؤ لم أر مثله أبداً.
فخرجت فإذا بشيخ ينادي عليه ومعه خرقة بها خمس مئة ديناروهو يقول :هذا لمن يرد
علينا الكيس الذي فيه اللؤلؤ،فقلت : أنا محتاج وجائع فآخذ هذا المال فانتفع
به وارد اليه الكيس .
فقلت له تعال الي ،فأخذته وجئت به الى بيتي،فأعطاني علامة الكيس،وعلامة  الخيط،وعلامة اللؤلؤ وعدده، فأخرجته ودفعته اليه،فسلم الي خمس مئة دينار        ، فما أخذتها ،وقلت يجب علي ان اعيدها لك ولا آخذ له جزاء فقال لي: لابد
أن تأخذ وألح علي كثيراً فلم أقبل ذلك منه فتركني ومضى.            وأما ما كان مني فإني خرجت من مكة وركبت البحر، فانكسر المركب وغرق الناس         وهلكت اموالهم ،وسلمت انا على قطعة من المركب فبقيت مدة في البحر لا أدري أين أذهب ! فوصلت إلى جزيرة فيها قوم،فقعدت في بعض المساجد فسمعوني
أقرأ القرآن فلم يبقى في تلك الجزيرة أحد إلا قال علمنى القرآن فحصل لي من أولئك القوم شيء كثير من المال .
ثم اني وجدت في ذلك المسجد اوراقا من مصحف ، فأخذتها أقرأ فيها فقالوا لي أتحسن تكتب ؟ فقلت نعم .. فقالوا: علمنا الخط فجاءوا بأولادهم من الصبيان   والشباب فكنت اعلمهم ،فحصل لي أيضاً من ذلك شيء كثير، فقالوا لي بعد ذلك عندنا صبية يتيمة ، ولها شيء من الدنيا، نريد أن تتزوج بها،فامتنعت وقالوا لابد وألزموني فاستجبت لذلك.  فلما زفوها الى مددت عيني أنظر اليها،فوجدت ذلك العقد بعينه معلقا في عنقها
،فما كان لي حينئذ شغل الا النظر اليه،فقالوا يا شيخ كسرت قلب اليتيمة بنظرك إلى هذا العقد، ولم تنظر إليها ، فقصصت عليهم قصة العقد ،فصاحوا وصرخوا بالتهليل
والتكبير، حتى بلغ إلى جميع أهل الجزيرة،فقلت مابكم،فقالوا:ذلك الشيخ الذي أخذ منك العقد أبو هذه الصبية، وكان يقول ما وجدت في الدنيا مسلماً إلا هذا الذي رد علي العقد، وكان يدعو ويقول:اللهم اجمع بيني وبينه حتى أزوجه ابنتي وقد بقيت معها مدة ورزقت منها بولدين .
ثم إنها ماتت وورثت العقد أنا وولداي ثم مات الولدان فحصل العقد لي ،فبعته بمئة ألف دينار،وهذا المال الذي ترونه معي من بقايا ذلك المال.

                                                                     من كتاب رجال ومواقف

تابع القراءة Résuméabuiyad

يوم ذي قار

يوم ذي قار

كان من أعظم أيام العرب ، وأبلغها في توهين أمر الأعاجم ، وهو يوم لبني شيبان ، وهوأول يوم انتصرت فيه العرب على العجم . وخبره كالتالي : 
ذكر كسرى بن هرمز يوماً الجمال العربي ، وكان في مجلسه رجل عربي يقال له : زيد بن عدي ، وكان النعمان قد غدر بأبيه وحبسه ثم قتله ، فقال له : أيها الملك العزيز إن خادمك النعمان بن المنذر عنده من بناته وأخواته وبنات عمه وأهله أكثر من عشرين امرأة على هذه الصفة . 
وأرسل كسرى زيداً هذا إلى النعمان ومعه مرافق لهذه المهمة ، فلما دخلا على النعمان قالا له : إن كسرى أراد لنفسه ولبعض أولاده نساءاً من العرب ، فأراد كرامتك ، وهذه هي الصفات التي يشترطها في الزوجات . فقال له ا لنعمان : أما في مها السواد وعين فارس ما يبلغ به كسرى حاجته ؟ يا زيد سلّم على كسرى ، قل له : إن النعمان لم يجد فيمن يعرفهن هذه الصفات ، وبلغه عذري . ووصل زيد إلى كسرى فأوغر صدره ، وقال له : إن النعمان يقول لك : ستجد في بقر العراق من يكفينك . 
فطار صواب كسرى وسكت لكي يأمن النعمان بوائقه ، ثم أرسل إلى النعمان يستقدمه ، فعرف النعمان أنه مقتول لا محالة ، فحمل أسلحته وذهب إلى بادية بني شيبان حيث لجأ إلى سيدهم هانئ بن مسعود الشيباني وأودع عنده نسوته ودروعه وسلاحه ، وذهب إلى كسرى ، فمنعه من الدخول إليه وأهانه ، وأرسل إليه من ألقى القبض عليه ، وبعث به إلى سجن كان له ، فلم يزل به حتى وقع الطاعون هناك فمات فيه . 
وأقام كسرى على الحيرة ملكاً جديداً هو إياس بن قبيصة الطائي ، وكلفه أن يتصل بهانئ بن مسعود ويحضر ما عنده من نساء النعمان وسلاحه وعتاده ، فلما تلقى هانئ خطاب كسرى رفض تسليم الأمانات ، فخيره كسرى إما أن يعطي ما بيده ، أو أن يرحل عن دياره ، أو أن يحارب ، فاختار الحرب ، وبدأ يعد جيشاً من بكر بن وائل ومن بني شيبان ومن عجل ويشكر والنمر بن قاسط وبني ذهل . 
وفي أثناء ذلك جمع كسرى نخبة من أبطال الفرس ومن قبائل العرب التي كانت موالية له وخصوصاً قبيلة إياد ، ووجههم ليجتاحوا هانئاً ويحضروه صاغراً إلى كسرى. 
فلما وصل جيش كسرى وحلفاؤهم من العرب أرسلت قبيلة إياد إلى هانئ : نحن قدمنا إلى قتالك مرغمين ، فهل نحضر إليك ونفرّ من جيش كسرى؟ فقال لهم : بل قاتلوا مع جنود كسرى ، واصمدوا إلينا أولاً ، ثم انهزموا في الصحراء ، وإذ ذاك ننقض على جيش كسرى ونمزقهم . 
وقدم الجيش الفارسي وحلفاؤهم من إياد فوجدوا جيش هانئ قد اعتصم بصحراء لا ماء فيها ولا شجر ، وقد استقى هانئ لجيشه من الماء ما يكفيهم ،فبدأ الفرس يموتون من العطش ، ثم انقضوا على جيش هانئ كالصواعق ، وبينما هم في جحيم المعركة انهزمت قبيلة إياد أمام هانئ وانقضت على الفرس الذين حولها ، فأثخنت فيهم ومزقتهم ، وقتل كل أبطال فارس الذين أرسلهم كسرى لإحضار هانئ حياً ، فلما رجعت بعض فلول الفرس إلى كسرى إذا هم كالفئران الغارقة في الزيت . 
وكانت ساحة ذي قار أرضاً يغطي الزفت والقطران كثيراً من أرضها ، فلما رآهم كسرى على ذلك الشكل قال لهم : أين هانئ ؟ وأين أبطالكم الذين لا يعرفون الفرار، فسكتوا فصاح بهم ، فقالوا : لقد استقبلنا العرب في صحرائهم فتهنا فيها ومات جميع القادة وخانتنا قبيلة إياد حين رأوا بني جنسهم ، فكاد كسرى يفقد عقله ، ولم يمضي عليه وقت قصير حتى مات حسرة ، فتولى مكانه ابنه شيرويه . 
وقد حدث بعض من حضر يوم ذي قار أن قبائل بكر استصحبوا من خلفهم نساءهم وانقضوا على الجيش الفارسي ، فبرز أحد العلوج وطلب المبارزة فانقض عليه عربي من بني يشكر اسمه برد بن حارثة اليشكري فقتله ، وكان هانئ قد نصب كميناً من وراء الجيش الفارسي ، فانقض الكمين على الملك الجديد الذي كان كسرى عينه خلفاً للنعمان بن المنذر ، وفي أثناء ذلك أحس العرب روابط الأخوة التي تنتظمهم ، فانسحب من جيش فارس كثير من العرب الذين كانوا يعطون ولاءهم لفارس من قبائل تميم وقيس عيلان فانقضوا على الفرس الذين يلونهم بعد أن كانوا يدينون بالولاء لهم ، وعرف العرب أنهم كانوا مخدوعين بملك رخيص كان كسرى يضحك به على بعض أذنابه منهم . 
وروي عنه عليه الصلاة والسلام أنه لما بلغه انتصار قبائل بكر بقيادة هانئ بن مسعود الشيباني على عساكر الفرس قال : ( هذا أول يوم انتصف فيه العرب من العجم ، وبي نصروا ) . 
والحق أن انتصار العرب على العجم في ذي قار كان نواة لمعركة القادسية التي أعز الله فيها قبائل العرب بنور الإسلام ، ونبوة محمد عليه الصلاة والسلام .

تابع القراءة Résuméabuiyad